31.10.2018

Verfallene Gebäude – Was ist zu veranlassen?

Stadtflucht und Überalterung machen vielen Gemeinden zu schaffen. Sanierungsbedürftige Gebäude werden ihrem Schicksal überlassen. Was können die Gemeinden zur Gefahrenabwehr tun?

verfallene Gebäude Stadtflucht

Die Kinder verlassen das Elternhaus, um sich in den Großstädten eine Arbeit zu suchen oder eine Ausbildung zu beginnen. Die Eltern bleiben zurück. Irgendwann reicht die Rente oder das Ersparte nicht mehr, um die nötigsten Reparaturen am Gebäude zu finanzieren. Das Haus und der angrenzende Schuppen, die Scheune, das Lager oder die Garage verfallen. Mit fortschreitendem Alter der Eigentümer wird das Grundstück nicht mehr gepflegt. Verwahrlosung und Verfall breiten sich aus. Das Anwesen wird zuerst zum Schandfleck, dann zum Sicherheitsrisiko. Spätestens jetzt müssen Gemeinde und Kreis einschreiten, um Schäden von der Allgemeinheit abzuwehren.

Dieser Vorgang wiederholt sich in zunehmenden Maße Tausendfach in Deutschland.

Was können Gemeinde und Landkreis tun?

  • Die Zuständigkeiten in Bauangelegenheiten sind je nach Bundesland unterschiedlich ausgeprägt. Meistens ist die Bauaufsicht bei den Landkreisen angesiedelt. In diesem Fall sollte die Gemeinde keinesfalls allein vorgehen, sondern den Landkreis einbinden.
  • Eine fachlich fundierte Aussage über die Sicherheit des Haupt- und der Nebengebäude kann nur ein Gutachter treffen. Dieser wird von der Bauaufsicht bestellt.verfallene Gebäude Stadtflucht
  • Gestützt auf dieses Gutachten kann die Bauaufsicht den Eigentümern untersagen die Gebäude zu betreten, wenn es nicht mehr sicher bewohnt werden kann.
  • Solange durch die Gebäude keine Gefahren für Dritte ausgehen, dürfen der Landkreis bzw. die Gemeinde nicht eingreifen und eine Firma mit dem Abriss beauftragen.
  • Präventive Maßnahmen darf die Bauaufsicht nicht anordnen. Sie kann lediglich dem Eigentümer empfehlen, das Gebäude zu sanieren, zu verkaufen oder abzureißen. In vielen Fällen finden sich auch unter Vermittlung der Gemeinden Käufer, welche die Gebäude von Grund auf sanieren oder entfernen und das Grundstück neu bebauen, z.B. mit einem Alten- und Pflegeheim.
  • Stellt der Gutachter aber Gefahren für die Allgemeinheit fest, z. B. für Passanten durch herabfallende Dachziegel oder herabstürzende Gebäudeteile, und ist eine Sanierung wirtschaftlich nicht vertretbar, kann die Bauaufsicht den Abriss des Hauptgebäudes bzw. der Nebengebäude anordnen.
  • Wird die Anordnung nicht gefolgt, kann sie mit einer Ersatzvornahme zwangsweise vollzogen werden.
  • Keine dauerhafte Lösung ist beispielsweise das Absperren des Gehweges. Die Gemeinde könnte im Rahmen ihrer Eilzuständigkeit lediglich übergangsweise den Gehweg absperren, bis die Bauaufsicht des Kreises einschreitet.verfallene Gebäude Stadtflucht
  • Besteht die Gefahr, dass Kinder auf dem Gelände spielen und zu Schaden kommen, kann das Grundstück im Wege der Ersatzvornahme oder unmittelbaren Ausführung einer Maßnahme abgesperrt werden. Die Kosten trägt der Eigentümer.
  • Die Kosten des Abriss müssen vom Grundstückseigentümer getragen werden. Kann dieser die Kosten nicht aufbringen, werden sie in das Grundbuch eingetragen. Sobald das Anwesen den Besitzer wechselt, werden die Kosten im Wege der Verwaltungsvollstreckung beigetrieben.
  • Alle Maßnahmen werden auf der Grundlage der Bauordnungen der Länder bzw. der Polizei- oder Ordnungsbehördengesetze der Länder hinsichtlich der Eilzuständigkeit der Gemeinden getroffen.
Autor: Uwe Schmidt (Uwe Schmidt unterrichtete Ordnungsrecht, Verwaltungsrecht und Informationstechnik.)