News | GmbH 19.12.2016

GbR kann Eigenbedarf geltend machen

BGH erleichtert Kündigung wegen Eigenbedarfs Ein Wohnungsunternehmen kündigt einem Mieter. Es meldet Eigenbedarf an der Wohnung an. Da wird eine andere Wohnung frei. Doch das Unternehmen versäumt, sie dem Mieter anzubieten. Also keine Kündigung wegen Eigenbedarfs – hieß es bisher. Der BGH ist davon jetzt abgewichen.

Kündigung zwecks Sanierung

In dem Fall geht es um eine Fünfzimmerwohnung. Die Mieter wohnen dort bereits sehr lange zu sehr günstigen Konditionen. Vermieter ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts mit vier Gesellschaftern. Sie sanierte alle Wohnungen in Eigentumswohnungen, nur die Fünfzimmerwohnung noch nicht.

Nicht ohne Tochter

2013 erhielten die langjährigen Mieter die Kündigung mit der Begründung, die Tochter eines Gesellschafters wolle dort einziehen. Es handelte sich also um eine Eigenbedarfskündigung. Nach dem Gesetz sind solche Eigenbedarfskündigungen bei Umwandlung in eine Eigentumswohnung mindestens drei Jahre lang ausgeschlossen. Diese Sperrfrist war abgelaufen.

Freie Ersatzwohnung nicht angeboten

Während der Kündigungsfrist wurde eine Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss des Hauses frei. Die hatte die Vermieterin den gekündigten Mietern jedoch nicht angeboten. Grundsätzlich hätte sie das aber bei einer Eigenbedarfskündigung tun müssen. Bisher machte das Versäumnis die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Vermieterklagen abgewiesen

Amts- und Landgericht weisen die Klagen der Vermieter ab, Letzteres mit der Begründung, Eigenbedarf könnten nur natürliche Personen geltend machen. Das hatte der BGH vor rund zehn Jahren anders entschieden. Das Landgericht München hielt diese Rechtsprechung für falsch. Eine GbR würde in anderen Rechtsbeziehungen inzwischen eher als juristische Person behandelt. Außerdem wäre ein Mieter bei großen Gesellschaften einem unüberschaubaren Risiko möglicher Eigenbedarfskündigungen ausgesetzt.

Eigenbedarf von Mitglieder einer Gesellschaft

Der BGH blieb vorige Woche aber dabei: auch Mitglieder einer Gesellschaft können Eigenbedarf für sich oder Angehörige geltend machen. Auch Erbengemeinschaften könnten viele Mitglieder haben, trotzdem könne jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft Eigenbedarf anmelden, so der BGH. Eine GbR sei nicht anders zu behandeln.

Mieter kann Schadensersatz fordern

Auch das Argument des Amtsgerichts ließ der BGH nicht gelten. Den Mietern hätte zwar die frei gewordene Zweizimmerwohnung angeboten werden müssen. Dass das nicht geschah, ändere jedoch nichts an der Kündigung. Der Vermieter müsse lediglich Schadensersatz leisten. Die Mieter können also höhere Umzugskosten oder Maklerprovision geltend machen. In diesem Punkt änderte der BGH seine bisherige Rechtsprechung – und erleichterte damit Unternehmen die Durchsetzung von Eigenbedarfskündigungen.

Soziale Härte?

Der Fall wurde an das Landgericht zurückverwiesen. Es hatte das Recht auf Eigenbedarfskündigung grundsätzlich verneint. Deshalb hatte es gar nicht weiter geprüft, ob bei den Mietern eventuell ein sozialer Härtegrund vorliegt und ihnen deshalb nicht gekündigt werden kann. Dies muss das Landgericht noch nachholen (AZ: VIII ZR 232/15).

 

Autor: Franz Höllriegel