Referentenentwurf der Bundesregierung zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Die Bundesregierung hat am 13. Mai den Entwurf eines Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) vorgelegt, mit dem das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst werden soll.

Kern des Entwurfs ist die Abschaffung des sog. Heizungsgesetzes und damit der 65-%-Vorgabe für erneuerbare Energien. Gleichzeitig sollen die Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) umgesetzt werden. Lange strittig blieben die Regelungen zum Mieterschutz. Hier gab es erst Ende April eine Einigung.

Zuletzt aktualisiert am: 22. Juni 2026

Die wichtigsten Regelungen im Überblick

Abschaffung der 65-%-Regelung

Die bisherigen §§ 71 ff. GEG werden weitgehend gestrichen. Damit entfällt die 65-%-Vorgabe für erneuerbare Energien. Beim Heizungstausch sollen Eigentümer wieder zwischen mehreren Lösungen wählen können (§§ 42–46 GModG-E): Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse- und Wasserstoffheizungen, Hybridheizungen, Stromdirektheizungen für effiziente Gebäude und Selbstnutzer in Ein- oder Zweifamilienhäusern, Wärmenetzanschlüsse sowie innovative Lösungen.

Keine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen

Mit Wegfall des § 72 GEG gibt es zudem keine generellen Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten mehr. Damit ist auch die Regel, dass Heizkessel längstens bis zum Ablauf des 31.12.2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden dürfen, vom Tisch.

Biotreppe für neue Gas- und Ölheizungen

Für neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt allerdings künftig eine Biotreppe (§ 43 Abs. 1 GModG-E): Ab 2029 müssen mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder bestimmten Wasserstoffarten stammen. Optional können diese Anteile auch durch eine Solarthermie-, Wärmepumpen- oder Biomasse-Hybridheizung erfüllt werden. Unklar bleibt, ob auch nach 2040 der Betrieb solcher Heizungen möglich ist und damit bis zu 40 % fossiler Energie weiterhin erlaubt sind.

Pauschale 50/50-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Besonders kritisch sind die geplanten Änderungen im CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Bei Einbau und Betrieb neuer Gas- oder Ölheizungen sollen Vermieter und Mieter bestimmte Kosten pauschal je zur Hälfte tragen: ab 2028 Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten, ab 2029 zusätzlich Mehrkosten für verpflichtend beizumischende biogene Brennstoffe. Entsprechende Regelungen sind sowohl für Bestandsgebäude (§ 5a CO₂KostAufG-E) als auch für Neubauten vorgesehen, die bis Ende 2029 errichtet und erstmals genutzt werden (§ 5b CO₂KostAufG-E). Darüber hinaus erhalten Mieter, die sich selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser versorgen, einen Erstattungsanspruch (§ 6 CO₂KostAufG-E).

Mietrechtliche Modernisierungsregeln

Für Vermieter entstehen neue Pflichten und Risiken. Im BGB sollen alle im GModG genannten Heizungsoptionen grundsätzlich als Modernisierungsmaßnahmen gelten (§ 555b Nr. 1a BGB-E). Damit wird auch der Austausch einer alten fossilen Heizung gegen eine neue fossile Anlage modernisierungsrechtlich privilegiert, sofern die Anforderungen der Biotreppe eingehalten werden. Bei Wärmepumpen soll eine Modernisierungsmieterhöhung aber nur vollständig möglich sein, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen wird (§ 559f BGB-E). Diese Regelung entspricht weitgehend der bisherigen Vorgabe des § 71o GEG. Bei fossilen Heizungen soll der pauschale Instandhaltungsabzug von 15 % entfallen. Das erhöht den Nachweisaufwand und erscheint geeignet, Streitpotenzial zu schaffen.

Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie

Weitere Regelungen des Gesetzentwurfs dienen der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD). Dazu gehören Mindestanforderungen an Nichtwohngebäude, neue Vorgaben zu Lebenszyklus-THG-Emissionen, das Nullemissionsgebäude, Energieausweise, Renovierungspässe und nachhaltige Mobilität. Ab 2030 sollen neue Gebäude grundsätzlich den Nullemissionsstandard erfüllen, neue öffentliche Gebäude bereits ab 2028. Vorgaben zu Lade- und Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität werden im Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG-E) umgesetzt.

Energieausweise

Gemäß den EU-Vorgaben soll der Energieausweis stärker an die Gesamtenergieeffizienz anknüpfen; außerdem werden neue Berechnungsgrundlagen, Energieeffizienzklassen und Berichte zu Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen eingeführt. Zudem wird die Energieausweispflicht auf bloße Vertragsverlängerungen ausgeweitet.

Fazit

Der Entwurf ist ein richtiger Kurswechsel, weil er die starre 65-%-Regel aufgibt und mehr Technologieoffenheit verspricht. Dieses Ziel wird aber durch neue Nachweis-, Kosten- und Haftungsrisiken wieder entwertet. Besonders problematisch sind die Biotreppe zulasten einzelner Eigentümer, die 50/50-Kostenaufteilung im CO₂KostAufG und zusätzliche mietrechtliche Sonderlasten. Fossil betriebene Heizungen bleiben zwar formal zulässig, werden jedoch durch zusätzliche Kostenbeteiligungen für Vermieter zunehmend unattraktiv. Gleichzeitig bleiben auch Wärmepumpen und Wärmenetze aufgrund der bestehenden mietrechtlichen Begrenzungen vielfach wirtschaftlich schwierig. Wie geht es weiter? Die Bundesregierung will das Gesetz noch vor der parlamentarischen Sommerpause verabschieden.