Die Ermittlung der mitzuverarbeitenden, anrechenbaren Bausubstanz

Zuletzt aktualisiert am: 3. August 2026

Typischerweise liegt der Umbauzuschlag im Bereich von 20 bis 80 % auf das Honorar, abhängig vom Schwierigkeitsgrad und Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz. Dabei führen geringe zusätzliche Anforderungen eher zu Zuschlägen im Bereich 20 bis 30 %, während umfangreiche Eingriffe, komplexe Schnittstellen und hohe Bestandsrisiken Zuschläge bis in den oberen Bereich (60 bis 80 %) rechtfertigen können.

Wenn für einen Umbau kein Zuschlag in Textform vereinbart wurde, gilt in der aktuellen HOAI-Fassung ein Umbauzuschlag von 20 % ab einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad als vereinbart.

Über den Umbauzuschlag hinaus kann die mitzuverarbeitende Bausubstanz (mvB) zusätzlich über die anrechenbaren Kosten geltend gemacht werden.

Mitzuverarbeitende Bausubstanz und Umbauzuschlag sind zwei getrennte Stellschrauben. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz erhöht die anrechenbaren Kosten, der Umbauzuschlag erhöht das Honorar prozentual aufgrund des höheren Schwierigkeitsgrads. Auch ein hoher Umbauzuschlag ersetzt die Anrechnung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz nicht. Beide Komponenten, die mitzuverarbeitende Bausubstanz und der Umbauzuschlag, müssen nachvollziehbar begründet und im Vertrag schriftlich geregelt werden.

Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist der Teil des zu planenden Objekts, der bereits gebaut ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird (§ 2 Abs. 7 HOAI1)).

Wenn also die vorhandenen Bauteile oder die Anlagentechnik z.B. hinsichtlich Statik, Wärmeschutz, Brandschutz erneut in der Planung mitberücksichtigt und bewertet werden müssen – dazu zählen Bestandteile eines Bauwerks, die funktional oder gestalterisch in die Planungs- oder Überwachungsleistungen des Architekten einbezogen werden –, so sind z.B. die vorhandenen Ausbaudetails, die Schichtaufbauten und bauphysikalische Belange funktional zu analysieren und die Geometrie der vorhandenen Substanz zu berücksichtigen. Dies betrifft z.B. Fundamente, Decken oder Dachstühle, Technische Anlagen wie Heizung, Lüftung oder Elektroverteilungen, die unverändert erhalten bleiben und nicht abgerissen oder verändert werden. Diese bereits vorhandenen baulichen und Technischen Anlagen sind aber z.B. in der Planung zu analysieren, zu berechnen und in neue Berechnungen einzubeziehen etc.

Grundlage ist hier § 4 Abs. 3 HOAI:

„Der Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz im Sinne des § 2 Absatz 7 ist bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen. Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sind zum Zeitpunkt der Kostenberechnung oder, sofern keine Kostenberechnung vorliegt, zum Zeitpunkt der Kostenschätzung objektbezogen zu ermitteln und in Textform zu vereinbaren.“

Die Berechnungsmethode

Der Wert der vorhandenen Bausubstanz wird üblicherweise durch Vergleich mit den Neubaukosten ermittelt und um einen Abschlag für den Erhaltungszustand reduziert.

In der Praxis wird der Wert der mvB häufig mit der Formel

mvB = M × W × WF ermittelt,
wobei M die Menge (m², m³, Stück) ist,
W die ortsüblichen angemessenen Kosten je Einheit sind und
WF ein Wertfaktor für den Erhaltungszustand ist.

Der so ermittelte Wert der mvB wird den anrechenbaren Kosten (DIN-276-Kosten der neuen Leistungen) zugeschlagen; auf diese Summe wird anschließend das Honorar gemäß HOAI-Tabellen und zusätzlich der vereinbarte Umbauzuschlag angewendet.

Das Rechenbeispiel

mvB anrechenbare Kosten = M × W × WF × GLF

Damit kommt zu der o.g. Berechnung noch der gewichtete Leistungsfaktor GLF hinzu. Dieser gibt die Mitverarbeitung je Leistungsphase der HOAI wieder.

Mengenermittlung in der Bestandsanalyse

Zuerst sind die weiterzuverarbeitenden Mengen der Bauteile zu ermitteln. Dies erfolgt durch die Aufnahme aller vorhandenen Bauteile, die im Projekt erhalten bleiben und konstruktiv oder funktional in das neue Konzept eingebunden werden (z.B. Bestandsdecke, Tragstruktur, vertikale Erschließung, TGA-Stränge).

Die Mengenermittlung erfolgt durch die Zuordnung geeigneter Maße (Flächen, Volumen, Stückzahlen) zu den Bauteilen und die Summenbildung je Bauteilgruppe, ohne die Abrissmengen zu berücksichtigen. Denn abgerissene Bauteile werden nicht weiter mitverarbeitet.

Hilfreich ist auch eine Vorgehensweise nach der Grobelementmethode. Diese zerlegt ein Gebäude in wenige, typische Bauteilgruppen (Grobelemente) wie Außenwände, Innenwände oder Decken. Für die Grobelemente gibt es meist auch Kostenkennwerte (z.B. BKI oder Sirados), und somit lassen sich für jedes Grobelement durch den Rechenansatz Menge × Kostenkennwert die Kosten oder der Wert der mvB ermitteln.

Ein noch gröberer Ansatz wären Kennwerte (z.B. €/m³ BRI) oder eine Sachwertermittlung mit z.B. NHK 20102), und eine prozentuale Einschätzung des Gebäudezustands aufgrund des Baualters wäre auch möglich. Auch ein detailliertes Leistungsverzeichnis oder konkrete Kostenangebote könnten genutzt werden. § 4 Abs. 3 HOAI3) schreibt nur vor, dass Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz objektbezogen zu ermitteln und „angemessen“ in die anrechenbaren Kosten einzubeziehen sind; eine bestimmte Detailtiefe (Grobelement, Bauteil, BRI) ist nicht vorgeschrieben. Die Ermittlung der mvB sollte jedoch stets objektbezogen, plausibel begründet und vertraglich dokumentiert erfolgen. Die HOAI verlangt keine bestimmte Rechenmethode, sondern eine nachvollziehbare, angemessene Ermittlung und schriftliche Vereinbarung von Umfang und Wert der mvB.

Pauschale Prozentansätze (z.B. „mvB-Anteil 50–70 %“, „Zustandsfaktor 0,8“) sollten jedoch stets fachlich begründet werden, etwa über Baualter, Zustandsberichte, Fotos, Instandhaltungsgrad oder Vergleichskennwerte; je pauschaler der Ansatz, desto wichtiger die nachvollziehbare Begründung.

Bei der Tragwerksplanung können mitzuverarbeitende tragende Bauteile wie Stahlbetondecken, Holzdachstuhl oder Wände hervorragend erhalten sein. Folglich ist der Wertfaktor (WF) bzgl. des Erhaltungszustands des Bauteils sehr gut bzw. 100 %.

Der Erhaltungszustand wird im Wertfaktor (WF) berücksichtigt. Ist z.B. die Stahlbetondecke sehr gut, so kann diese zu 100 % = 1 in den Wert einfließen. Weiterhin ist der Umfang des Planungsaufwands im Mitverarbeitungsgrad der Decke zu ermitteln. Werden nur die jeweiligen Grundleistungen der Leistungsphasen 1 und 2 nach HOAI dafür benötigt, so ist der Leistungsfaktor gering und entspricht hier 0,13 (= 13 % der Grundleistungen). Dies wäre wiederum anders, wenn diese in der Statik oder im Brandschutz noch einmal neu zu berechnen wären. Dann würden diese auch in allen anderen Leistungsphasen mitverarbeitet werden.

Die anrechenbaren Kosten aus mvB berechnen sich für die Stahlbetondecken wie folgt:

M (1.000 m² Stahlbetondecken) × W (250 €/m²) × WF (1,0) × GLF (0,13) = 32.500 €

Auf dem Markt haben sich die Grobelementmethode (mengenmäßige Erfassung nach den Grobelementen) und die Kubikmetermethode (Bruttorauminhalt × aktuelle Preise – Abzug für Alter und Abnutzung) etabliert.

Ein Grobelement beschreibt eine einzelne Baukonstruktion wie Außenwand, Dach, Decke, Treppe oder ein TGA-Bauteil. Die Grobelemente setzen sich wiederum aus mehreren Feinelementen und dahinterliegenden Leistungspositionen mit Baupreisen zusammen. Jedes Grobelement ist den Kostengruppen der DIN 276 zugeordnet und enthält bereits alle relevanten Einzelleistungen (z.B. Putz, Dämmung, Bewehrung, Unterkonstruktion, Installationszubehör). Somit lassen sich mit der individuellen Einstellung der Feinelemente neue Grobelemente bilden, die den vorhandenen im Projekt entsprechen. Mit wenigen Grobelementen (Außenwände, Innenwände, Decken, Dach, Treppen, Öffnungen etc.) können somit ca. 70 % der vorhandenen Bausubstanz in der Kostenermittlung schnell erfasst werden. Teilflächen und Elemente, die abgerissen und nicht weiterverwendet werden, sind dabei selbstverständlich nicht zu berücksichtigen.

Beispiel

Ermittlung eines typischen Grobelements
„Außenwand Mauerwerk 24 cm, WDVS, Putz“ mit Bezug zu KG 331 (Außenwände) nach DIN 276

Eingabe durch den Planer

• Menge: z.B. 350 m² Außenwand (aus CAD oder Aufmaß) z.B. 150 m²
• Auswahl des passenden Grobelements z.B. im SIRADOS-Katalog oder bei BKI z.B. 300 €/m²

Festlegung des Preisniveaus („von – mittel – bis“) und ggf. Ortsfaktor zur regionalen Anpassung, z.B. 0,95

• Rechenansatz: 350 m² Außenwand × 150 m² × 300 €/m² × 0,97 = 152.775 €

Die nachfolgenden Rechenbeispiele zeigen die praktische Anwendung:

Beispiel

Ermittlung der 300er Kosten aus mehreren Grobelementen

Kostenermittlung anrechenbare Bausubstanz für Planungsleistungen am Gebäude Beispiel Schulgebäude:

Tab. 1: Kostenermittlung über Grobkostenelemente

Anteile an den Leistungsphasen nach HOAI

Tab. 2: Ermittlung des Leistungsfaktors aus den Anteilen des Planungsumfangs in den Leistungsphasen

Tab. 3: Ermittelte anrechenbare Bausubstanz, bewertet mit dem Leistungsfaktor

Abminderung = Zustandsfaktor (ZF) × Leistungsfaktor (LF)

Der Zustandsfaktor (ZF) und der Leistungsfaktor (LF) lassen sich zusammenfassen, indem sie multipliziert werden. Auf diese Art entstehen fachbereichsspezifische Abminderungsfaktoren, die aus dem Mittelwert des Zustandsfaktors sowie dem Leistungsfaktor gebildet werden.

In den meisten Fällen ist die Berechnungsmethode unter Verwendung eines Abminderungsfaktors hinreichend genau, was durch Vergleichsberechnungen im Gutachten zur Novellierung der HOAI 2021 belegt wurde (BMVBS-Gutachten, Anhang 1, S. 391 ff.)4).

Tab. 4: Zusammenfassung Zustands- und Leistungsfaktor zu einem Abminderungsfaktor

Der erhöhte Aufwand für die Ermittlung der mvB über die Grobelemente schafft eine sehr gute Transparenz darüber, wie die Werte zustande kommen. In neuen Betrachtungen der Nachhaltigkeit kann auch über die so ermittelte Grobelementmenge der mvB weiter untersucht werden, wie viel CO₂ durch die Weiterverwendung der vorhandenen Bausubstanz gespart werden kann.

Zudem kann dem Bauherrn aufgezeigt werden, dass die Architekten bei Abriss und Neubau dieser mvB ein höheres Honorar zustünde, obwohl dies oft einfacher ist, als der sorgfältige Umgang und die Berücksichtigung der mvB in einer Planung.

• Quellen

  1) Die HOAI 20215) bietet auch die Möglichkeit zur Vereinbarung einer Pauschale oder eines Aufschlags – neben dem Umbauzuschlag. Dieser kann zum Honorar in Höhe von x % vereinbart werden. Die Zusammenfassung von Leistungsfaktor und Zustandsfaktor zu einem Abminderungsfaktor wird auch im aktuellen Gutachten zur HOAI 202X6) empfohlen. Bereits im Gutachten zur HOAI 20137) wurden hierzu umfangreiche Beispielberechnungen erstellt. Um diese Pauschale nachvollziehbar und fair vereinbaren zu können, bleibt es meist jedoch nicht aus, die mitzuverarbeitende Bausubstanz zumindest grob zu ermitteln.

  2) NHK 2010 in der ImmoWertV Anlage 4

  3) Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI) HOAI; Ausfertigungsdatum: 10.07.2013, Stand: zuletzt geändert durch Art. 3 Gesetz vom 22.03.2023 I Nr. 88

  4) Evaluierung HOAI – Aktualisierung der Leistungsbilder – Abschlussbericht Prof. Dr. Lechner, www.aho.de/wp-content/uploads/2018/10/evaluierung_HOAI_aktualisierung_leistungsbilder_abschlussbericht.pdf

  5) Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure – HOAI) HOAI; Ausfertigungsdatum: 10.07.2013, Stand: zuletzt geändert durch Art. 3 Gesetz vom 22.03.2023 I Nr. 88

  6) Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Zukunft Bau, Regelwerke Bau Evaluierung der Planungsbereiche der HOAI (ID353), Endbericht, www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/forschung/programme/zb/Auftragsforschung/jahr/2022/evaluierung-hoai/endbericht.pdf?__blob=publicationFile&v=3

  7) Evaluierung HOAI – Aktualisierung der Leistungsbilder – Abschlussbericht Prof. Dr. Lechner, www.aho.de/wp-content/uploads/2018/10/evaluierung_HOAI_aktualisierung_leistungsbilder_abschlussbericht.pdf