Denkanstöße zur Überführung von denkmalgeschützten Gebäuden bzw. besonders erhaltenswerter Bausubstanz

Es existieren an vielen Orten Nichtwohngebäude mit einer hohen Baudenkmalqualität. Diese sind Baudenkmale gemäß Denkmalschutzgesetz der Länder oder auch Bauten mit einem sehr großen Anteil an besonders erhaltenswerter Bausubstanz, welche nach kommunalen Festlegungen als solche definiert werden. Ihre Entstehungszeit liegt zumeist im 20. Jahrhundert. Dies sind beispielsweise Hotels, medizinische und Rehaeinrichtungen, Pflegeheime, Altenheime, Kirchen und allgemeine soziokulturelle Nutzungsbereiche. Entsprechend den in ihrer Entstehungszeit geltenden Nutzungsanforderungen wurden sie zumeist in einer vorbildlichen Weise ausgeführt, was sie besonders erhaltenswert macht.

Zuletzt aktualisiert am: 20. April 2026

Auch wenn es in den ersten Jahren ihrer Nutzung zu gelegentlichen Nutzungsmodifikationen kam, haben sich gerade in den letzten drei bis vier Jahrzehnten die Nutzungsanforderungen, vor allem an Nichtwohngebäude, gravierend geändert. Damit ist die bisherige Basis für eine Nutzung und demzufolge eine Sanierung bei gleichartigen, insbesondere wirtschaftlichen Bedingungen nicht mehr gegeben. Die Baudenkmale, oft große Bauwerke, drohen vermehrt leer zu stehen und dem Verfall preisgegeben zu werden.

Bei einer neu geplanten Nutzung sind zwingend die Festlegungen in den einzelnen Bauordnungen der Länder zu beachten und anzuwenden. Über diese hinaus sind die aktuellen Festlegungen und Gesetzgebungen, die für besonders schützenswerte Bausubstanz eine gehobene Bedeutung haben, zu berücksichtigen. Hierbei sind aktuell insbesondere substanzerhaltende Aspekte, die Bestimmungen der Fördermittelgeber, auch nach dem GEG und weitere klimarelevante Fördermaßnahmen von Relevanz. Mit ihrer kostenreduzierenden Wirkung können sie großen Einfluss auf das Treffen einer Investitionsentscheidung haben. Konkret überregional bedeutende Objekte sind Kultureinrichtungen, Pflege- und Altenheime, soziale Einrichtungen und Verwaltungsgebäude sowie Kirchenbauten. Diese zumeist sehr großen Komplexe, inklusive entsprechender Grundstücke, stehen seit Jahren ungenutzt. Auf der anderen Seite besteht für derartige Einrichtungen (Alten- und Pflegeheime) und insbesondere an Wohnraum, auch für Geflüchtetenunterkünfte usw., ein hoher Bedarf. Im Folgenden soll die Problematik, die sich durch Nutzungsänderungen auf dem Genehmigungssektor ergibt, sowohl unter qualitativen (z.B.: Brandschutz, Statik) als auch quantitativen (z.B.: Raumgrößen, Nutzungsqualität) Aspekten betrachtet werden. Da viele Vorgaben gesetzlich fixiert sind, werden Anpassungsaktivitäten erforderlich. Einzelne Aspekte werden nachfolgend an Nutzungsbeispielen diskutiert.

Altenheime

Altenheime, erbaut zwischen 1960 und 1980, mit ihren typischen Anordnungen in parkähnlichen Anlagen waren für eine Nutzung, eher entsprechend dem heutigen betreuten Wohnen, jedoch mit kleineren Räumen, bevorzugt genutzt durch jüngere vitale Senioren mit einigem Anspruch an die Wohnqualität, teilweise mit Doppelzimmern, konzipiert. Gemeinschaftsreinrichtungen wie Swimmingpools, Gemeinschaftsbereiche, Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie große Verkehrsflächen waren vorhanden. Die Arbeitsbedingungen für das Pflegepersonal waren hierbei eher ungünstig. Für ältere Senioren mit eingeschränkten Bewegungsmöglichkeiten sind diese Gebäude nicht geeignet. Allein die großen Allgemeinflächen werden heute als unwirtschaftlich und aufgrund einer Nutzung durch eher ältere Senioren, einschließlich mobil und/oder geistig eingeschränkter Personen, als zu unübersichtlich und damit zu personalaufwendig betrachtet. Dies bedeutet eine höhere Ausstattung mit Pflegepersonal, insbesondere im medizinischen Betreuungsbereich. In Verbindung mit nach aktuellem Standard erforderlichem großem Raumbedarf, z.B. vermehrt Einzelzimmer, und dem Raumbedarf für die Aktivitäten des Pflegepersonals entstehen hohe Nutzungskosten. Die hier genannten Randbedingungen sind in den vorhandenen Gebäuden ohne grundsätzlichen strukturellen Umbau zu akzeptablen Kosten nicht realisierbar. Aufgrund der Grundrissstruktur mit den großen Verkehrsflächen sind Umbauten für eine spätere wirtschaftliche Nutzung nur mit enormem baulichem Aufwand und vor allem mit sehr starken Eingriffen in die erhaltenswerte und/oder denkmalgeschützte Grundrissstruktur verbunden. Eine Nutzung als Alten- und Pflegeheim ist nicht mehr möglich und eine Umnutzung selten wirtschaftlich.

Bei der hohen architektonischen Qualität der häufig in öffentlicher Hand befindlichen Gebäude ist ein Abriss nicht vorgesehen, wohl aber ein Verkauf, z.B. durch eine Investorenausschreibung mit Wettbewerb, um den Erhalt der Gebäude möglichst lang zu sichern. Nutzungen sind als Unterkunft, Hotelanlage, Wohnheim, Multifunktionsnutzungen o.Ä. denkbar. Die Notwendigkeit eines neuen Bauantrags sollte hierbei vermieden werden, um die Kosten für die Nachweise und Umsetzung z.B. der Brandschutz- und Statikertüchtigungen so gering wie möglich zu halten.

Kirchen

Ein weiteres Beispiel für die o.g. Problematik sind entwidmete Kirchenbauten. Diese können und werden, zum Erhalt der ortsbildprägenden Erscheinung, so oft wie möglich neuen Nutzungen zugeführt. Dies kann eine Nutzung als Wohnraum, als säkulärer Kulturraum, beispielsweise Ausstellungsraum, Theater, Museumsraum, Gastronomie, Freizeit- und Vergnügungsraum, als Räume für öffentliche Nutzungen wie Bibliotheken, Arbeitsräume, Kitas oder soziale Einrichtungen bis hin zu Bürger-/Stadtteiltreffpunkten sein. Aufgrund ihrer oft guten akustischen Bausubstanz werden sie gern als Veranstaltungsorte für musikalische Zwecke verwendet.

Im Regelfall ist es erforderlich, größere statische Umbauten vorzunehmen, insbesondere bei Einbauten von kleineren Räumlichkeiten in die großvolumige Halle. Statische Genehmigungen sind dabei aufgrund des großen Eingriffs in die Bausubstanz, der Nutzungsänderung und der damit verbundenen Baugenehmigungspflicht zumeist erforderlich. Wegen der Großräumigkeit und der Nutzungsspezifik ist garantiert der gesamte HLS- und E-Bereich in großem Stil umzubauen und neu zu konzipieren. Der Nachweis des Brandschutzes wird wegen neuer Unterteilung gemäß neuer Nutzung des Raums erforderlich. Eine besondere Herausforderung ist die Anforderung an ein behagliches Raumklima. Dieses entsteht üblicherweise eher in niedrigeren Räumen. In sehr hohen Räumen kommt es zumeist zu ungenutztem Raumvolumen.

Kaufhäuser

Auch die klassischen Kaufhäuser werden in Deutschland vermehrt zu leer stehender Bausubstanz. Die Innenstädte verwaisen zunehmend. Auch hier sind, wie bei allen großen Bauten mit erhaltenswerter und zumeist ortsbildprägender Bausubstanz, Mischnutzungen mit weiterhin Verkauf, Bibliotheken, Museen, Kunsthallen, „Kulturkaufhäuser“, Tanzräumlichkeiten, Kultur- und Freizeitzentren, Kletterzentren, Skaterbahnen, Carthallen, Gastronomie, Theater, Verwaltungs-, Archiv- oder Wohnbauten möglich. Bei dieser Art der Gebäude wird es aufgrund ihrer enormen Raumtiefen, weniger wegen der statischen Erfordernisse, und der neu zu konzipierenden Rettungswege und Einbauten sowie den schwerer zu erfüllenden Anforderungen hinsichtlich Belichtung und Belüftung ebenfalls zu erheblichen Umbauten und damit Kosten kommen.

Fazit

Anhand der o.g. Beispiele, der Unattraktivität der Gebäude für Investoren und der klammen Haushaltssituationen der Kommunen ist eine Diskussion hinsichtlich der heute zu erfüllenden gesetzlichen Vorgaben im Widerspruch zu denen der Entstehungszeit zu führen, um die Bausubstanz für die Zukunft erhalten zu können und diese nicht ein Opfer der reinen Wirtschaftlichkeit werden zu lassen.