19.09.2022

Mängelrüge oder Mängelanzeige richtig erstellen

Keine Baustelle ohne Mängel! Ausführende Firmen müssen vertraglich Ihre Bauleistung frei von Sachmängeln übergeben. Wenn doch Baumängel auftreten, müssen diese auch durch das Unternehmen behoben werden. Eine formale Anzeige des Mangels durch eine Mängelrüge bei der verursachenden Firma hilft dem Bauherrn, die Ansprüche an die Beseitigung auch durchzusetzen.

Mängelrüge

Mängelrüge vs. Mängelanzeige

Eine Mängelrüge oder eine Mängelanzeige ist eine schriftliche Anzeige von Baumängeln, die der Auftraggeber an das ausführend Gewerk übermittelt.

Darin werden diese aufgefordert, die dokumentierten Baumängel zu beheben.  Beide Begriffe bedeuten dasselbe.

Was ist ein Mangel?

Die VOB/B regelt in §13 Mängelansprüche. Hiernach liegt ein Mangel bei Abweichungen von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit vor (z.B. Angaben im Leistungsverzeichnis, Angebot Plänen oder Baubeschreibung) oder wenn es nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Laut BGB § 633 Abs. 2 ist das Bauwerk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat, die üblicherweise in einer Leistungsbeschreibung und in Plänen enthalten ist. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller/Auftraggeber nach der Art des Werkes erwarten kann.

Offener oder versteckter Baumangel

  • Man spricht von einem offenen bzw. erheblichen Mangel, wenn dieser bei einer Prüfung ohne großen Aufwand sofort erkennbar ist (z.B. Risse in der Fassade).
  • Ist ein Baumangel bzw. deren Auswirkungen erst nach Abnahme erkennbar spricht man von einem versteckten Mangel, wenn dieser schon vorher vorhanden war (z.B. Feuchteschäden oder Schimmel infolge von fehlerhafter Bauausführung wie Wärmebrücken oder Undichtheit). Wird dieser innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist beanstandet, muss das Bauunternehmen auch diesen Mangel beseitigen.

Gewährleistungsfristen

Je nach Vertragsgrundlage gelten folgende Gewährleistungsfristen:

Bauvertrag nach BGB: 5 Jahre. Nacherfüllung, Selbstvornahme oder Schadensersatz können daher nur innerhalb von fünf Jahren nach der Abnahme bei dem Auftragnehmer durchgesetzt werden.

Bauvertrag nach VOB: Für Bauwerke 4 Jahre.

Sofern im Vertrag keine anderen Verjährungsfristen für Mängelansprüche vereinbart sind, gilt eine Frist für Bauwerke auf vier Jahre.

Des Weiteren gibt es verkürzte Gewährleistungsfristen z.B. 2 Jahre für von Feuer berührten Teilen von Feuerungsanlagen oder Teile maschineller und elektrotechnischer Anlagen.

Anforderungen an eine Mängelrüge

Der Auftraggeber muss die Mängel an der Leistung des Auftragnehmers ordnungsgemäß anzeigen. Nur auf der Grundlage einer ordnungsgemäßen Mängelanzeige mit vollständiger Mängelliste besteht die Pflicht des Auftragnehmers, die angezeigten Mängel zu beseitigen (§ 13 Abs. 5 Nr. 1 Satz 1 VOB/B).

Die Mängelanzeige bzw. die Aufforderung zur Mängelbeseitigung muss somit eindeutig und inhaltlich zweifelsfrei erfolgen.

  • Datum an dem der Mangel festgestellt wurde
  • Auftraggeber des Bauwerks und ausführende Firma
  • Bauvorhaben
  • möglichst exakte Angabe des Baumangels und Nachweis des Mangels durch Fotos
  • falls vorhanden auch Gutachten und Pläne
  • Aufforderung zur Nachbesserung mit angemessener Frist (konkreter Zeitraum oder Datum)
  • Verweis auf Selbst-/Ersatzvornahme auf Kosten des Auftragnehmers, falls Mangel bis Fristende nicht behoben

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Mangelbeschreibung: exakte Angabe der bemängelten Leistung

Die Mängelanzeige muss nachvollziehbar darstellen, welcher Mangel aufgetreten ist und beseitigt werden soll. Eine Begründung oder eine Darstellung der technischen Zusammenhänge ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn der Auftraggeber den Mangel seinem äußeren Erscheinungsbild nach genau bezeichnet.

Der Auftraggeber ist nicht verpflichtet, die Mangelursache zu ermitteln oder zu bezeichnen.

Stets ist es aber erforderlich, dass der Auftraggeber den Ort des Mangels konkret angibt.

Aus der Mängelrüge des Auftraggebers muss der Auftragnehmer erkennen können, welcher Art der Mangel ist und wie bzw. mit welchem Aufwand die Nachbesserung erfolgen muss. Erforderlich sind somit die Angabe des gerügten Leistungsteils und die Beschreibung des Mangels hinsichtlich seiner wesentlichen, äußerlich hervortretenden Merkmale.

Beispiele

  • „An der Nordseite des Hauses treten Risse in der Fassade auf.“
  • „Die Schalter für die Lampen im Außenbereich funktionieren nicht.“
  • „Der Heizkörper im Wohnraum des zweiten Obergeschosses wird nicht warm.“

Nicht ausreichend sind pauschale Mangelrügen, d.h. wenn der Auftraggeber die gesamte Bauleistung oder verschiedene Leistungsteile pauschal als mangelhaft bezeichnet.

Beispiele

  • „Einige Wände sind uneben hergestellt.“
  • „Die Heizung funktioniert nicht wie erwartet.“
  • „An einigen Fensterrahmen blättert die Farbe ab.“

Schriftliche Mängelanzeige oder Mängelrüge

Eine Mängelanzeige, die vor Gericht Stand halten soll, muss immer schriftlich erfolgen. Erstellen Sie eine Mängelanzeige mit genauer Beschreibung des Mangels und was zu tun ist, sowie am besten mit Foto und genauer Lage auf der Baustelle.

Auch heute noch werden Mängelanzeigen, das gesamte Mängelmanagement oder auch das Bautagebuch oft noch auf Zettel und Papier und mit unstrukturiert aufgenommenen Fotos dokumentiert. Hierbei kann es zu Formfehlern oder Übertragungsfehlern kommen.

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Autor*in: WEKA Redaktion