25.06.2020

Bauantrag Bayern – zahlreiche Neuerungen der Bauordnung in Bayern

Die letzte Fassung der Landesbauordnung stammt aus dem Jahr 2008 und wurde zuletzt im Jahr 2018 geändert. Der Bedarf an Wohnraum ist dringender denn je und der Bau- und Genehmigungsprozess dauert oft zu lange. Der Freistaat reagiert darauf mit der größten Reform im bayerischen Baurecht seit 2008 und startet außerdem ein Pilotprojekt für die digitale Baugenehmigung. Wir zeigen Ihnen, was diese Änderungen für Ihren Bauantrag in Bayern bedeuten können.

Bauantrag Bayern

Umfangreiche BayBo-Novelle geplant

Das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr möchte, dass Bauherren ihre Projekte schneller, einfacher, günstiger sowie nachhaltiger umsetzen können. Aus diesem Grund hat das Staatsministerium im Dezember 2019 das „Gesetz zur Vereinfachung baurechtlicher Regelungen und zur Beschleunigung sowie Förderung des Wohnungsbaus“ zur Vorlage gebracht. Die Novelle sieht wichtige Veränderungen bei bauaufsichtlichen Verfahren vor. Für den Bauantrag in Bayern sind vor allem die geplanten Änderungen bei Baugenehmigungen für Wohngebäude sowie beim Abstandsflächenrecht relevant.

Zentrale Bestandteile der überarbeiteten Landesbauordnung Bayern und Bedeutung für den Bauantrag

 

Die Novelle der BayBo beruht vor allem auf diesen sechs zentralen Neuerungen:

1. Baugenehmigungen in digitaler Form: Geplant ist, dass 15 Landratsämter in Bayern in 2020 Bauanträge digital annehmen. Nachdem das Pilotprojekt abgeschlossen ist, soll die digitale Baugenehmigung evaluiert und danach bei der jeweiligen Unteren Bauaufsichtsbehörde möglich sein. Dabei müssen die zentralen Angaben zum Bauantrag über einen Assistenten eingegeben werden. Die zusätzlichen Anlagen müssen als Anhang (pdf-Dateien) hinzugefügt werden.

2. Genehmigungsfunktion und Typengenehmigungen: Die Novelle der BayBo sieht vor, dass Baugenehmigungen automatisiert erteilt werden, wenn alle Unterlagen vollständig eingereicht wurden. Serielles Bauen soll ebenfalls durch die Genehmigung von Typen schneller möglich sein.

3. Vereinfachte Verfahren bei Ausbau und Aufstockung: Um dem Wohnraummangel so schnell wie möglich zu begegnen, soll für den Ausbau von Dachgeschossen meist keine Genehmigung der Gemeinden mehr erforderlich sein. Wollen Eigentümer ihr Wohngebäude aufstocken, sollen sie künftig nicht mehr in jedem Fall dazu verpflichtet sein, einen Aufzug nachzurüsten.

4. Nachhaltige Baustoffe: Vergleichbar mit der Novelle der Landesbauordnung in Baden-Württemberg soll auch in Bayern Holz in allen Gebäudeklassen zum Bauen verwendet werden dürfen, auch bei Gebäuden mit bis zu sechs Etagen.

5. Spielplatz-Pflicht wird vereinfacht: Künftig ist geplant, dass Bauherren nicht mehr zwingend Spielplätze vor Ort schaffen müssen, sondern dass stattdessen in Abstimmung mit den Kommunen Quartiers-Spielplätze auf öffentlichem Raum entstehen. Der Wohnungsbau soll dadurch günstiger werden.

6. Rechtssicherheit bei Windkraftanlagen: Die Novelle der BayBo sieht vor, dass Windkraftanlagen, die technisch aktualisiert werden müssen, durch Anlagen mit verbesserter Technik ersetzt werden dürfen. Sie dürfen aber nicht höher gebaut werden. Auch der Standort muss beibehalten werden. An erster Stelle steht der Schutz der Bevölkerung.

 

Wichtige geplante Änderungen für Abstandsflächen in Bayern

Bauantrag Bayern
Die Abstandsflächen in Bayern sollen zukünftig neu geregelt werden (Abbildungen Stand 2019 – Quelle: WEKA Bauordnung im Bild Bayern)

Die Regelungen zu Abstandsflächen sollen sich im Zuge der Baurechtsnovelle in diesen vier Aspekten ändern:

1. Notwendige Abstandsflächen werden teilweise verkürzt

Ein Ziel der Gesetzesnovelle besteht in einer dichteren und flächensparenden Bebauung. Der Mindestabstand zwischen Gebäuden beträgt weiterhin 3 Meter. Allerdings verringert sich die Abstandsfläche von 1 H auf 0,4 H bei Wohngebäuden. In Industriegebieten und für Gewerbeimmobilien gelten nur noch 0,2 H als notwendige Abstandsfläche.

Die Abstandsfläche ergibt sich aus der Wandhöhe H multipliziert mit dem jeweiligen Faktor.

Durch die Anpassung der Bauordnung in Bayern sollen die Abstandsflächenregelung an die Musterbauordnung angeglichen werden.

2. Neue Berechnung der Abstandsflächen

Die Wandhöhe H wird im Zuge der Novelle der BayBo neu berechnet. Liegt die Dachneigung auf der Traufseite bei mehr als 70 Grad, wird nun die Höhe des Dachs vollständig zur Wandhöhe gezählt. Ist die Dachneigung geringer, zählt die Dachhöhe zu einem Drittel zur Wandhöhe. So wird auch bei schwach geneigten Dächern die Dachhöhe bei der Berechnung von H berücksichtigt.

Für die Giebelseite wird nach der Novelle die gesamte Wand inklusive Giebelfläche für die Berechnung der Abstandsfläche genutzt. Die Dachneigung spielt dabei keine Rolle. Durch die neue Berechnungsgrundlage muss die Abstandsfläche vor der Giebelseite eines Gebäudes nicht mehr zwingend rechteckig sein.

3. Kein 16-Meter-Privileg mehr

Bisher galt in der Bayerischen Bauordnung, dass die Tiefe der Abstandsflächen bei einem Gebäude mit weniger als 16 Metern Länge die Hälfte der vorgeschriebenen Tiefe haben sollten, mindestens aber 3 Meter. Diese Regelung soll nun wegfallen.

4. Gesonderte Regelungen für Großstädte mit mehr als 250.000 Einwohnern

In der künftigen Bayerischen Bauordnung soll es für Städte wie München oder Augsburg Ausnahmen geben. Dort soll bei Abstandsflächenregelungen die bisherige Rechtspraxis gelten. Weiterhin gilt z.B. das 16-Meter-Privileg sowie 1 H Abstandsfläche. Die Berechnung der Abstandsflächen soll aber nach der neuen Methode erfolgen.

Rechtsgrundlage zum Formular: Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007, zuletzt geändert am 10. Juli 2018

Einführung der Genehmigungsfiktion für die Baugenehmigung zum Bauantrag in Bayern

Ein wichtiger Aspekt der Gesetzesnovelle für die Landesbauordnung in Bayern ist die sogenannte „Genehmigungsfiktion für Wohngebäude“. Sie sieht vor, dass eine Baugenehmigung für Wohngebäude spätestens nach drei Monaten automatisch durch die Untere Bauaufsichtsbehörde genehmigt wird, wenn alle notwendigen Formulare für den Bauantrag vorliegen.

Welche Unterlagen brauche ich für den Bauantrag in Bayern?

Unabhängig von der Novellierung des bayerischen Baurechts sind weiterhin folgende Unterlagen für den Bauantrag in Bayern notwendig:

  • Aktueller Auszug aus dem Katasteramt
  • Lageplan (nicht bei Änderungen von Bestandsgebäuden, deren Dächer oder Außenwände nicht anders als bisher genutzt werden sollen)
  • Baubeschreibung
  • Bauzeichnungen
  • Nachweis über Standsicherheit bei Sonderbauten
  • Brandschutznachweis
  • Angaben zur Erschließung (Wasser, Energie)
  • Bei vorliegendem Bebauungsplan Berechnung zum Maß der baulichen Nutzung
  • Erklärung der Übernahme einer Abstandsfläche (sofern erforderlich)
  • Abweichungsanträge (sofern erforderlich)
  • Zusätzliche Dokumente: Freiflächengestaltungsplan, Baumbestandserklärung etc.

Zusätzlich muss immer das Formular Bauantrag verwendet werden, in dem auch die Bauvoranfrage Bayern sowie die Genehmigungsfreistellung abgedeckt sind.

Weitere wichtige amtliche Vordrucke, die im Laufe des Bauprozess eingereicht werden müssen, sind z.B. die Baubeginnanzeige Bayern oder die Nutzungsanzeige.

Grundlage der Bayerischen Bauverordnung

Die Bauordnung Bayern beruht wie die Bauordnungen der übrigen Bundesländer auf der Musterbauordnung (MBO).

Diese Ordnung wird kontinuierlich aktualisiert und von der Konferenz der Bauminister zusammengestellt. Obwohl die Musterbauordnung nicht rechtlich bindend ist, orientieren sich die Bundesländer an deren Vorgaben. Sie können ihre eigenen Landesbauordnungen darüber hinaus an die spezifischen Gegebenheiten des jeweiligen Bundeslands anpassen.

Mit der Novelle der BayBo sollen wesentliche Aspekte der Musterbauordnung übernommen werden. Hierzu gehören u.a. die neuen Abstandsflächenregelungen.

Was bedeutet die Novelle konkret für den Bauantrag und Baugenehmigung in Bayern?

Baugenehmigungen in Bayern können mit Hilfe der Novelle deutlich beschleunigt werden.

Bauherren müssen allerdings darauf achten, dass die für die Anträge verwendeten Formulare korrekt und aktuell sind. Die jeweiligen Bauämter verlangen immer den aktuellen Stand.

Bauantrag in Bayern stellen – jederzeit auf aktuelle Formulare zugreifen

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Autor: WEKA Redaktion