Ist die Zimmervermietung ohne Dienstleistungen ein Beherbergungsbetrieb?
Wieder einmal bestätigt sich, dass die soziale Konfiguration Nachbarschaft am besten funktioniert, wenn die „Firewall“ (Privatsphäre) intakt ist und die „Schnittstellen“ (Höflichkeit) gelegentlich für einen unverfänglichen „Datenaustausch“ (Smalltalk) genutzt werden. In dem vom OVG Lüneburg entschiedenen Sachverhalt (Urt. v. 05.06.2025, Az. 1 LC 124/23) war dies offensichtlich nicht der Fall.
Zuletzt aktualisiert am: 16. März 2026
Umwandlung Zweifamilienhaus in eine Zimmervermietung
Die Eigentümerin eines bis dato als Zweifamilienhaus genutzten Wohnhauses in einem allgemeinen Wohngebiet erhielt die Erlaubnis, die Wohnungen zum Anmieten durch Urlaubsgäste bzw. zur kurzfristigen Zimmervermietung umzuwandeln. Nach dem Umbau sollte das Wohnhaus vorwiegend aus möblierten Ein- und Zweibettzimmern (13 m² bzw. 18 m²) bestehen, die tageweise vermietet werden.
Ein Nachbar klagte gegen die Baugenehmigung, weil er den Gebietserhaltungsanspruch verletzt sah. Das VG Hannover wies die Klage ab. Unbeeindruckt begab sich der Nachbar in die Höhle des Löwen OVG Lüneburg.
Der gewerberechtliche Begriff der Beherbergung, …
Grundsätzlich ist ein Beherbergungsbetrieb ein Gewerbebetrieb, der Personen gegen Entgelt die Möglichkeit verschafft, dort vorübergehend eine Unterkunft zu erhalten.
Folgenden Kriterien sind für die gewerberechtliche Annahme einer Beherbergung maßgebend:
- Der Betrieb muss dazu dienen, Gästen vorübergehend Raum zum Schlafen oder Aufenthalt bereitzustellen.
- Die Beherbergung muss gewerbsmäßig sein.
- Betriebsarten sind Hotels, Pensionen, Gasthöfe, Motels sowie Campingplätze (durch das Bereitstellen von Stellplätzen).
… und wie ist die baurechtliche Einordnung?
- Ein Beherbergungsbetrieb i.S. der BauNVO zeichnet sich durch das Zurverfügungstellen von Räumen bzw. Schlafgelegenheiten an ständig wechselnde Gäste zum vorübergehenden Aufenthalt aus, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.
- Das Vermieten von Zimmern ohne ein für Hotels bzw. Pensionen typisches Angebot an Dienstleistungen kann ein Beherbergungsbetrieb i.S. der BauNVO sein.
- Ermöglichen Ausstattung und Betriebskonzept der überlassenen Räume auch einen längeren Aufenthalt mit Selbstversorgung und unabhängige Gestaltung des Wohnens, kann dies auch ein Beherbergungsbetrieb sein, wenn neben dem Überlassen der Räume hotel- bzw. pensionstypische Dienstleistungen in relevantem Umfang angeboten und in Anspruch genommen werden.
- Eine Ferienwohnung kann gemessen an diesen Kriterien auch ein Beherbergungsbetrieb sein (siehe hierzu die Beherbergungsstättenverordnungen der Länder Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Saarland).
Ergebnis
Das Gericht nahm einen Beherbergungsbetrieb an. Von ihm ausgehende Geräusche sind in einem allgemeinen Wohngebiet sozialadäquat und im Rahmen des Immissionsschutzrechts hinzunehmen. Die Klage wurde abgewiesen.
