Urbane Transformation für eine nachhaltige und kreislaufgerechte Stadtentwicklung

Betrachten wir die Herausforderungen, vor denen Städte im Hinblick auf eine nachhaltige Entwicklung stehen, stößt man schnell auf vielfältige Zielkonflikte: Auf der einen Seite gibt es Städte, in denen ein Bedarf an verfügbarem Wohnraum besteht (Braun und Grade, 2024), auf der anderen Seite mangelt es an Flächen für Neubau, der zudem vor dem Hintergrund des Klima-, Ressourcen- und Flächenschutzes kritisch zu sehen ist (vgl. u.a. Steger et al., 2022). Ein anderes Beispiel ist die Aufwertung von Stadtteilen durch Sanierung von Gebäuden, Begrünung von Flächen und Verbesserung der Aufenthaltsqualität.

Zuletzt aktualisiert am: 9. März 2026

09Was aus Sicht des Klimaschutzes (energetische Sanierung) und der Anpassung an die Folgen des Klimawandels (Schaffung grüner Infrastrukturen) notwendig und sinnvoll ist, kann zu Gentrifizierung in dem Quartier führen, wenn Miet- und Immobilienpreise durch die Aufwertung steigen und Menschen mit geringem Einkommen sich das Wohnen in dem Quartier nicht mehr leisten können (vgl. u.a. Sonnberger et al., 2024). Dies sind nur zwei Beispiele von vielen Konfliktlinien, die sich durch die nachhaltige und kreislaufgerechte Stadtentwicklung ziehen. Aber sehen wir uns diese beiden Beispiele doch mal etwas genauer an.

Kritik an aktuellen Diskursen

Man kann hinterfragen, ob diese Diskurse zu den beispielhaft genannten Zielkonflikten in Wohnraumfragen und Gentrifizierung nicht zu kurz greifen. So betitelte etwa Spiegel online einen Artikel mit der Überschrift: „Wenn der neue Park die Mieten unbezahlbar macht“. In der Forschung ist dieser Effekt unter dem Stichwort „grüne Gentrifizierung“ bekannt (Cucca et al., 2023). Die Überschrift des Artikels impliziert, dass Maßnahmen zur Begrünung und die damit einhergehende Aufwertung von Lebens- und Aufenthaltsqualität in der näheren Umgebung problematisch ist, da sie ursächlich für die damit einhergehenden steigenden Mieten und entsprechenden Verdrängungseffekte sind. Andersherum gelesen aber würde das bedeuten, dass Quartiere, in denen ärmere Menschen leben, keine Aufwertung erfahren sollten, um die Preise nicht in die Höhe zu treiben. Das wiederum kann aber die Lösung nicht sein, da gerade in den weniger privilegierten Lagen Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung besonders wichtig sind: Gerade hier sind die Menschen nicht nur von den bereits spürbaren Folgen des Klimawandels betroffen, etwa im Hinblick auf sommerliche Hitzeperioden, sondern auch von anderen Belastungen wie Verkehrslärm, minderer Luftqualität und wenig Grünraum, der Erholung bietet (Köckler und Sieber, 2020). Wenn aber die Aufwertung durch Begrünung notwendig ist und gleichzeitig Gentrifizierung vermieden werden soll, braucht es einen anderen Ansatzpunkt. In der Forschungsliteratur zur „grünen Gentrifizierung“ wird zwar überwiegend der Zusammenhang zwischen Grün- und Mietenentwicklung untersucht, einige aber schlagen auch Lösungen vor, die nicht für weniger Aufwertung plädieren, sondern vielmehr in mietenpolitischen Maßnahmen zu finden sind (Cucca et al., 2023). Sprich: Das Problem der „grünen Gentrifizierung“ liegt nicht in der Begrünung, sondern an dem marktwirtschaftlichen System, in dem sich Mieten und Immobilienpreise ergeben.

Ein anderer Diskurs, der sich um das Thema Wohnen dreht, ist der viel beschriebene „Wohnraummangel“ und die daraus folgende Forderung nach Neubau. Gleichzeitig geht mit dem Neubau von Wohnraum ein immenser Verbrauch an Ressourcen, Energie und Fläche einher, was den ökologischen Zielen im Klimaschutz, der Schonung von Fläche und Ressourcen, die sich Deutschland gesetzt hat (Die Bundesregierung, 2025), entgegensteht. Gleichzeitig ist die Wohnfläche pro Person in Deutschland in den letzten Jahrzehnten kontinuierlich gestiegen, ohne dass die Wohnzufriedenheit in gleichem Maße gestiegen wäre (Zimmermann et al., 2023). Seit einiger Zeit untersucht die Forschung darum vermehrt, welche Potenziale nicht im Neubau als Antwort auf die Wohnungsfrage als vielmehr im Bestand zu heben sind (u.a. Lage et al., 2025; Zimmermann et al., 2023). Mit den Möglichkeiten, die sich aus ökologischer wie auch sozialer Perspektive ergeben – von angepassten Wohnungsgrößen zur Vermeidung von Überforderung mit zu groß gewordenen Wohneinheiten bis hin zu gemeinschaftlichen Wohnkonzepten zur Minderung der Isolation und Einsamkeit im Alter –, bieten diese Ansätze vielfältige Möglichkeiten. Eine optimierte Nutzung von Wohnraum und Suffizienz im Wohnen mit dem Ziel einer reduzierten durchschnittlichen Wohnfläche pro Person zu fördern, ist allerdings ein noch ausbaufähiges Feld in der Wohnraumversorgung.

Von der sozial-ökologischen Wohnraumentwicklung zum kreislaufgerechten Planen und Bauen

Von der optimierten Nutzung des bereits Gebauten zum kreislaufgerechten Planen und Bauen ist es nun nur noch ein kleiner Schritt. Denn in einer Kreislaufwirtschaft sollte ebenso die Priorität zunächst auf dem bereits Gebauten liegen – also bei der Frage, wie Gebäude, die nicht mehr zu ihrer Nutzung passen, neu, anders oder umgenutzt werden können (Zimmermann et al., 2023). Der zweite Schritt gilt der Frage, welche Bauteile und Materialien im Sanierungsfall eventuell weitergenutzt werden können – entweder am Gebäude selbst oder an anderer Stelle. Im dritten Schritt stellt sich dann die Frage, wie Gebäude im Neubau so geplant und gebaut werden können, dass sie den Prinzipien der Zirkularität entsprechen. Daraus ergibt sich eine klare Priorisierung hinsichtlich des Umgangs mit Gebäuden, vom Bestand über Umbau, Ausbau und Neubau (siehe hierzu Bild 1).

Vom nachhaltigen und kreislaufgerechten Planen und Bauen zum Leitbild nachhaltiger Stadtentwicklung

Neben der Größe einer Wohneinheit und der Umgebungsqualität spielen noch viele andere Faktoren eine Rolle, die die Wohn- und Wohnumfeldqualität beeinflussen. Doch alleine an den Themen Grünraum und Wohnen zeigen sich vielfältige Herausforderungen und Schnittstellen zu weiteren Themen und Aspekten einer nachhaltigen Stadtentwicklung, wie beispielsweise der Verkehrswende, einer zirkulären Wirtschaft oder der sozialen Gerechtigkeit.

Es gibt eine Vielzahl von Leitbildern und Konzepten zur Stadtentwicklung aus verschiedenen Disziplinen und Blickwinkeln her betrachtet: von Klimaschutz und Anpassung an die Folgen des Klimawandels über Wohnraumversorgung, Mobilitäts- und Grünraumkonzepte bis hin zu Leitbildern der kindgerechten, sozial gerechten, umweltgerechten oder gesunden Stadt. Interessanterweise kommen viele dieser Konzepte und Leitbilder, wenn sie visualisiert werden, zu ähnlichen Ergebnissen: Die Städte auf diesen Bildern sind grüner mit weniger Verkehr und attraktiven öffentlichen Räumen für eine gute Aufenthaltsqualität (vgl. Bild 2).

Doch wenn sich die Vorstellungen aus den verschiedenen Blickwinkeln heraus im Grunde so ähneln, warum ist es dann so schwierig, unsere Städte entsprechend zu entwickeln?

Integrierte nachhaltige Stadtentwicklungsprozesse

Für die Vielfalt von Aufgaben hat sich ein klar strukturiertes System etabliert, das sich in Stadtverwaltungen in hierarchisch organisierten Dezernaten, Ämtern, Referaten oder Fachbereichen abbildet, die für Planung und Umsetzung zuständig sind. Daneben gibt es ein kommunalpolitisches System, das für die Entscheidung von spezifischen Vorhaben, Konzepten und Maßnahmen zuständig ist. Im Rahmen dieser Prozesse gibt es verpflichtende und freiwillige Angebote zur Information und Beteiligung der Bevölkerung. Diese drei Gruppen – Verwaltung, Politik und Stadtgesellschaft – sind somit mehr oder weniger intensiv in Planung und Umsetzung von Projekten eingebunden.

Das Baugesetzbuch regelt hierfür in den §§ 1 bis 4 den Prozess der Bauleitplanung mit Aufstellung der Planung, Umweltschutzprüfung, Beteiligung der Öffentlichkeit und der „[…] Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann […]“ (§ 4 Abs. 1 BauGB). Die betroffenen Behörden sollen schriftlich Stellungnahme zu dem Entwurf nehmen, die Öffentlichkeit wird über die Veröffentlichung der Planung informiert und die politischen Gremien diskutieren und entscheiden letztlich die Umsetzung. Kommt es zu einer Überarbeitung des Entwurfs, sind der Prozess oder Teile davon zu wiederholen.

Allerdings führt das Vorgehen, das sich nach diesen Vorgaben etabliert hat, dazu, dass diese Prozesse durch vielfältige Schleifen, die bis zur Entscheidungsfindung gefunden werden, oft extrem langwierig sind. Zudem sind sie häufig konfliktbeladen und – wenn man ehrlich ist – wenig effizient und nicht auf eine integrierte nachhaltige Stadtentwicklung ausgerichtet. Die Frage ist also, wie Entscheidungen und Umsetzung beschleunigt werden können, dabei gleichzeitig zu besseren Ergebnissen führen, ohne demokratische Prozesse auszuhebeln. Was nach der „eierlegenden Wollmilchsau“ klingt, hat die Stadt Wiesbaden experimentell entwickelt und erprobt: Begleitet vom Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie wurde in einer Hemmnisanalyse die fehlende Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in Stadtentwicklungsprozessen ebenso festgestellt wie die mangelnde Kooperation zwischen verschiedenen Ämtern mit unterschiedlichen Zuständigkeiten in konkreten Projekten, die Abstimmung in den politischen Gremien und Finanzierungsfragen, die sich aus dem kommunalen Haushalt ergeben.

In mehreren Workshops und Arbeitsgruppen wurde schließlich ein Prozess entworfen, der zu einem integrierten Verwaltungshandeln und einem kooperativen Abstimmungsprozess mit den politischen Gremien führen soll. Dabei werden Finanzierungsfragen bereits im Verlauf der Planung geklärt (siehe Bild 3).

Die Grundidee dahinter ist, nicht von einzelnen Zuständigkeiten her zu denken, sondern aus einem Projektkontext heraus die Prozesse zu organisieren. Demnach wird jedes Projekt im städtischen Raum von einem Kernteam verantwortet, das sich aus verschiedenen relevanten Ämtern zusammensetzt. Weitere öffentliche Stellen werden im Verlauf bereits in die Planung einbezogen, ebenso wie ein politisches Gremium, das komplementär das Projekt begleitet, und die Öffentlichkeit vor Ort. Mit der Kämmerei wird schließlich bereits ein konkretes Finanzierungskonzept für die Umsetzung entwickelt, das mit der Planung gemeinsam zur Abstimmung in die Politik geht.

Vorteile gegenüber den sonst üblichen Prozessen können sich dabei an verschiedenen Stellen zeigen:

• Die gesetzliche Vorgabe zur Beteiligung relevanter öffentlicher Stellen findet bereits im Planungsprozess statt. Stellungnahmen zum Entwurf sind dann keine widersprüchliche Kritik mehr, sondern legen dar, inwiefern die jeweiligen Belange unterschiedlicher Behörden in die Planung eingeflossen sind und wo Kompromisse gefunden wurden.
• In diesem Prozess werden unterschiedliche Belange zu verschiedenen Aspekten einer nachhaltigen Stadtentwicklung (also Grünraumentwicklung und -pflege, soziale und technische Infrastrukturen, Wohnen und Gewerbe, Mobilität etc.) von den jeweiligen Beteiligten gegeneinander abgewogen und als möglichst optimaler Kompromiss in die Planung überführt.
• Die Möglichkeiten, Synergien bei ohnehin stattfindenden Projekten zu nutzen, werden gesteigert, etwa wenn bei einer Straßensanierung mögliche Tiefbauarbeiten im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung und Begrünungsmaßnahmen im Straßenraum mit geplant und umgesetzt werden.
• Das projektbegleitende politische Gremium wird frühzeitig über Planungsideen und die Kompromissfindung informiert und kann dies in die Fraktionen und Gremien tragen. So vorbereitet, kann eine gut informierte und vorabgestimmte Entscheidung gefällt werden.
• Die Finanzierung eines Projekts ist bereits mit der Planung konzipiert. So können Gelder für die Umsetzung bereitgestellt werden, ohne dass für Finanzierungsfragen im Nachgang zur Planung für die Umsetzung entsprechende Prozesse von vorne beginnen.

Diese Prozesse zu entwickeln, auszuprobieren und bei Bedarf anzupassen, braucht sicher Zeit. Wenn aber dadurch

1. Prozesse von Stadtentwicklungsprojekten beschleunigt,
2. Nachhaltigkeitsaspekte in den Projekten stärker berücksichtigt und
3. Investitionsentscheidungen klarer an Nachhaltigkeitsaspekten ausgerichtet sind,

können letztlich Projekte zügiger umgesetzt werden und Fehlinvestitionen in nicht nachhaltige Projekte vermieden werden.

• Literaturverzeichnis

  Baugesetzbuch, abgerufen unter https://dejure.org/gesetze/BauGB/4.html am 08.09.2025

  Braun, R.; Grade, J. (2024): Wohnungsmarktprognose 2024 (No. 272). empirica-Paper. Berlin, Bonn

  Cucca, R.; Friesenecker, M.; Thaler, T. (2023): Green Gentrification, Social Justice, and Climate Change in the Literature: Conceptual Origins and Future Directions. Urban Plan 8. https://doi.org/10.17645/up.v8i1.6129

  Die Bundesregierung (2025): Transformation gemeinsam gerecht gestalten. Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie –Weiterentwicklung 2025

  Köckler, H.; Sieber, R. (2020): Die Stadt als gesunder Lebensort?!: Stadtentwicklung als ein Politikfeld für Gesundheit. Bundesgesundheitsblatt – Gesundheitsforschung – Gesundheitsschutz 63, 928–935. https://doi.org/10.1007/s00103-020-03176-x

  Lage, J.; Cordroch, L.; Thema, J.; Vondung, F.; Schöpf, D. (2025): Housing for millions without new buildings? An analysis of the theoretical housing potential of under-occupied dwellings in the European building stock. Environ. Res. Lett. 20, 014045. https://doi.org/10.1088/1748-9326/ad9c97

  Sonnberger, M.; Bleicher, A.; Groß, M. (Eds.; 2024): Handbuch Umweltsoziologie. Springer Fachmedien Wiesbaden, Wiesbaden. https://doi.org/10.1007/978-3-658-37218-7

  Stadt Wiesbaden, abgerufen unter: https://wiesbadenwirkt.de/de/informieren?action=details&id=56 am 06.09.2025

  Steger, S.; Wilts, H.; Bergs, L.; Bergmann, L. (2022): Energetische Sanierung von Bestandsgebäuden oder Neubau. Wuppertal

  Zimmermann, P.; Brischke, Dr. L.-A.; Bierwirth, A.; Buschka, M. (2023): Unterstützung von Suffizienzansätzen im Gebäudebereich. BBSR Online-Publikation