BauTurbo § 246e BauGB in Kraft: Was Planer und Kommunen jetzt wissen müssen
In vielen Städten ist Wohnraum knapp – dies erfordert neue Impulse. Um den Wohnungsbau zu beschleunigen, trat am 30.10.2025 ein neues Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung in Kraft. Im Zentrum steht der neu gefasste § 246e BauGB, der sogenannte BauTurbo, der befristete Sonderregelungen für den Wohnungsbau schafft. Mit dem BauTurbo 2025 soll es Städten und Gemeinden erleichtert werden, schneller Baurecht zu schaffen und auf kommunaler Ebene zügig neuen Wohnraum zu ermöglichen. Doch was bedeutet der Begriff „BauTurbo“ konkret und was ist rechtlich unter dem neuen Instrument geregelt? Dieser Beitrag liefert einen kompakten Überblick über den BauTurbo, zeigt die Auswirkungen auf die Planungspraxis und stellt die wesentlichen Neuerungen dar.
Zuletzt aktualisiert am: 30. Oktober 2025
Was ist der BauTurbo nach § 246e BauGB?
Im politischen und medialen Diskurs steht der Begriff „BauTurbo” (BauTurbo § 246e) als Synonym für die neue Sonderregelung im Baugesetzbuch, die in § 246e BauGB verankert ist. Mit diesem Instrument soll der Wohnungsbau kurzfristig erleichtert und beschleunigt werden – vor allem in dicht besiedelten Regionen mit hohem Wohnraumbedarf.
Der ursprüngliche Entwurf des BauTurbo-Gesetzes geht auf Bestrebungen der letzten Bundesregierung zurück. Die aktuelle Regierung hat diese Initiative aufgegriffen und am 18. Juni 2025 einen neuen Entwurf vorgelegt. Jetzt wurde das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung beschlossen und ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Das Gesetz ist der erste Teil einer zwei Teile umfassenden Novelle des Baugesetzbuchs, wird jedoch häufig losgelöst davon unter dem Schlagwort „BauTurbo 2025” diskutiert.
Im Kern erlaubt § 246e BauGB – befristet bis 31.12.2030 Abweichungen von bestehenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen:
- Es muss sich um ein Vorhaben mit Wohnzweck handeln.
- Die Zustimmung der Gemeinde ist zwingend erforderlich.
- Die Abweichung darf nur erfolgen, wenn nach einer strategischen Umweltprüfung keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind (je nach Fall).
Die bis zum 31. Dezember 2030 befristete Regelung soll Kommunen in erster Linie entlasten, indem sie kurzfristige Lösungen für dringende Wohnbauprojekte ermöglicht. Gleichzeitig greift sie jedoch tief in bestehende Planungsabläufe ein und stellt hohe Anforderungen an die Entscheidungsprozesse in Gemeinden und Bauverwaltungen. Dabei ist der § 246e nicht isoliert zu betrachten, sondern Teil eines größeren Reformpakets innerhalb des Gesetzes zum BauTurbo (Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung).
Weitere zentrale Änderungen betreffen insbesondere:
| § 1 Abs. 6 Nr. 8 und Nr. 9 BauGB | Bei Bauleitplänen nach § 1 Abs. 6 BauGB sind jetzt Bestands- und Entwicklungsinteressen, besonders im Hinblick auf Lärm, stärker zu berücksichtigen. |
| § 9 BauGB | Um den Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen strategisch zu verbessern, wurden Änderungen und Ergänzungen der Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 23a) und 24 BauGB geregelt. In begründeten Fällen kann von der TA Lärm abgewichen werden. |
| § 31 Abs. 3 BauGB |
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| § 34 Abs. 3a und 3b BauGB | Erlaubt Abweichungen vom Einfügungsgebot im unbeplanten Innenbereich. Dies betrifft insbesondere:
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| § 36a BauGB | Regelt das Zustimmungserfordernis der Gemeinde verbindlich. Wichtige Punkte:
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| § 37a BauGB | Sieht Sonderregelungen für Bauvorhaben des Bundes und der Länder vor. Nach der aktuellen Neufassung gelten jetzt alle Anlagen der Bundeswehr – darunter Kasernen, Funkeinrichtungen, Geräteparks, Flugplätze, Schießstände, Radaranlagen sowie Wirtschaftsgebäude und Ausbildungseinrichtungen – als privilegierte Vorhaben. |
| § 216a BauGB | Umgang mit der nachträglichen Unwirksamkeit von Bebauungsplänen bei Abweichung von der TA Lärm.
Die Vorschrift schafft:
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Diese Paragrafen sind eng miteinander verknüpft: Sie betreffen die planungsrechtliche Zulässigkeit, die kommunale Kontrolle sowie den Schutz vor negativen Auswirkungen wie beispielsweise Lärmemissionen. Der BauTurbo entfaltet seine Wirkung somit nicht losgelöst, sondern als Teil eines abgestimmten Maßnahmenpakets, das den Wohnungsbau beschleunigt und gleichzeitig die kommunale Steuerung wahrt.
Was ermöglicht der BauTurbo § 246e konkret?
Der neue § 246e BauGB schafft befristete Sonderregelungen, die eine Abweichung vom geltenden Planungsrecht ermöglichen, sofern dies der Schaffung von Wohnraum dient – ohne dass ein vollständiges Bebauungsplanungsverfahren durchlaufen werden muss.
Mit dem BauTurbo § 246e können folgende Vorhaben zugelassen werden, wenn sie im öffentlichen Interesse liegen und die Nachbarrechte gewahrt bleiben:
- Neubau von Wohngebäuden
- Erweiterung, Erneuerung oder Änderung bestehender Gebäude, wenn dadurch neuer Wohnraum geschaffen oder wieder nutzbar wird
- Nutzungsänderung bestehender Gebäude zu Wohnzwecken, z. B. Umnutzung von Büros oder leerstehenden Gewerbebauten
Zustimmung der Gemeinde ist zwingend
Zentrale Voraussetzung für jede Abweichung im Sinne des BauTurbo 2025 ist die Zustimmung der Gemeinde. Diese muss ausdrücklich und aktiv erteilt werden – auch dann, wenn die Gemeinde selbst die Bauaufsichtsbehörde ist. Grundlage hierfür ist der neu geschaffene und von § 246e Abs. 2 in Bezug genommene § 36a BauGB, der die kommunale Planungshoheit ausdrücklich schützt und sicherstellt, dass kein Vorhaben gegen den Willen der Kommune umgesetzt wird.
Die Gemeinde wird ihre Zustimmung allerdings nur erteilen, wenn das Vorhaben ihren städtebaulichen Vorstellungen entspricht. Sie kann die Zustimmung auch an Bedingungen knüpfen, beispielsweise zur sozialen Wohnraumförderung oder zur Einhaltung städtebaulicher Anforderungen.
Grenzen der Anwendung von BauTurbo § 246e
Der BauTurbo § 246e ist kein Freibrief. Er kann nicht angewendet werden, wenn:
- sich das Vorhaben im Außenbereich außerhalb eines räumlichen Zusammenhangs zu vorhandener Bebauung befindet,
- oder wenn die Grundzüge der kommunalen Entwicklung durch den Eingriff untergraben werden.
In all diesen Fällen gilt der Grundsatz: Der BauTurbo § 246e darf nur dort genutzt werden, wo die Abweichung im Verhältnis zur Planungshoheit und zu Umwelt- und Nachbarschaftsinteressen gerechtfertigt ist. Durch die klaren Grenzen und das Zustimmungsverfahren behalten die Kommunen die Kontrolle und profitieren gleichzeitig von einem Instrument, das flexibel und schnell eingesetzt werden kann, wenn dringender Wohnraumbedarf besteht.
Auswirkungen auf Kommunen und Planer
Mit dem BauTurbo gemäß § 246e BauGB erhalten Städte und Gemeinden ein flexibles Werkzeug zur Schaffung von Wohnraum. Gleichzeitig bringt die Anwendung der neuen Regelung eine Reihe praktischer Herausforderungen mit sich – insbesondere für die kommunalen Bauämter, Stadtplaner und Architekturbüros, die die Verfahren fachlich begleiten.
Mehr Verantwortung für Kommunen
Zentrale Voraussetzung für jede Abweichung vom Baugesetzbuch ist die aktive Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB. Diese ersetzt kein Planungsverfahren, sondern ist ein eigenständiger Genehmigungsschritt. Damit verlagert sich die Verantwortung für diese Einzelfallentscheidungen von einem regelgebundenen Planungsverfahren hin zu einer komplexen, politisch und rechtlich sensiblen Einzelfallbewertung. Dies bedeutet für die Kommunen: mehr Prüfaufwand, mehr Abwägung, mehr Risiko.
Zusätzlicher Verwaltungsaufwand durch BauTurbo § 246e
Obwohl das BauTurbo-Gesetz nach außen hin eine Entbürokratisierung suggeriert, führt es intern in den Kommunalverwaltungen zu zusätzlichen Aufgaben. Hinzu kommt: Anders als bei einem standardisierten Bebauungsplanverfahren gibt es für diese neuen Verfahren keine etablierten Abläufe. Viele Kommunen müssen daher die Anwendung von § 246e neu organisieren, qualifizieren und abstimmen.
Personalengpässe als praktisches Hemmnis
Ein wesentliches Problem ist, dass die Einführung des BauTurbos § 246e zu einem Zeitpunkt erheblicher Personalengpässe in den kommunalen Planungsämtern erfolgt. Zahlreiche Foren und Fachverbände weisen darauf hin, dass die neuen Zustimmungspflichten in der Praxis nur schwer zu bewältigen sind, insbesondere in kleineren Kommunen ohne eigene Bauverwaltung. Daher wird in der Fachwelt der vermeintliche „Turbo“ teilweise kritisch gesehen. Ohne ausreichend Fachpersonal führt die neue Regelung eher zur Verfahrensverlangsamung durch Mehraufwand als zu einer echten Beschleunigung.
Auswirkungen auf die Planungsbüros
Für freie Stadtplaner und Architekturbüros bringt der BauTurbo neue Beratungsaufgaben mit sich: Sie müssen nicht nur das klassische Planungsverfahren beherrschen, sondern auch
- Kommunen bei der Bewertung von § 246e-Vorhaben unterstützen,
- erforderliche Unterlagen und Nachweise vorbereiten,
- strategisch beraten, ob ein Bauvorhaben über Bebauungsplan, Befreiung (§ 31) oder BauTurbo eingereicht werden sollte.
Planer übernehmen damit mehr Verantwortung in der Abwägung und Darstellung des Vorhabens – und werden zur zentralen Schnittstelle zwischen Bauherr, Gemeinde und Verwaltung.
Chancen und Grenzen des BauTurbos § 246e
So attraktiv der BauTurbo gemäß § 246e BauGB auch klingen mag, so wichtig ist es, seine Grenzen und Fallstricke in der praktischen Anwendung zu erkennen. Der BauTurbo bietet vor allem in hochverdichteten Städten und Gemeinden mit Wohnraummangel großes Potenzial:
- Zeitersparnis: Abweichungen vom Bebauungsplan sind ohne langwieriges Änderungsverfahren möglich.
- Flächeneffizienz: Nachverdichtung, Aufstockung oder Umnutzung bestehender Gebäude können beschleunigt genehmigt werden.
- Flexibilität: Kommunen können auf örtliche Gegebenheiten flexibel reagieren, ohne auf starre Bauleitplanung angewiesen zu sein.
- Rechtsklarheit: Durch die gesetzlich geregelte Zustimmung nach § 36a BauGB erhalten auch atypische Fälle rechtssichere Verfahren.
Besonders für kleinere Kommunen ohne Kapazitäten zur Neuaufstellung von Bebauungsplänen kann der BauTurbo 2025 eine pragmatische Lösung darstellen.
Trotz der Vereinfachungen ist der BauTurbo kein Freibrief für wildes Bauen. Seine Anwendung ist streng gebunden an:
- das Ziel der Wohnraumschaffung,
- die Wahrung öffentlicher Belange (z. B. Lärmschutz, Verkehr, Umwelt),
- die Zustimmung der Gemeinde,
- und eine überschlägige Prüfung auf Umweltauswirkungen.
Das Instrument darf nur eingesetzt werden, wenn keine erheblichen zusätzlichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind – sonst ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach wie vor erforderlich. In der Praxis bleibt abzuwarten, wie Gerichte und Aufsichtsbehörden die neue Regelung auslegen werden.
Häufige Fragen zum BauTurbo § 246e
In diesem Abschnitt beantworten wir häufig gestellte Fragen zum BauTurbo.
Kann eine Gemeinde die Zustimmung zum BauTurbo § 246e verweigern?
Ja, denn die Zustimmung nach § 36a BauGB ist kein Automatismus. Die Gemeinde kann ein Vorhaben ablehnen, wenn es nicht mit ihren städtebaulichen Vorstellungen vereinbar ist. Auch Bedingungen (z. B. eine soziale Wohnraumquote oder Lärmschutzauflagen) können vertraglich verknüpft werden.
Was ist der Unterschied zwischen BauTurbo und einer Befreiung nach § 31 BauGB?
§ 31 BauGB erlaubt Ausnahmen von Bebauungsplänen im Einzelfall oder bei vergleichbaren Vorhaben. Der BauTurbo geht darüber hinaus: Er erlaubt zeitlich befristete Abweichungen vom Baugesetzbuch selbst, z. B. auch in unbeplanten Innenbereichen oder bei Nutzungsänderungen – sofern die Gemeinde zustimmt und keine erheblichen Umweltwirkungen zu erwarten sind.
Muss trotz BauTurbo eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt werden?
Ja, wenn eine überschlägige Prüfung ergibt, dass erhebliche zusätzliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind, ist der BauTurbo nicht anwendbar. Bei UVP-pflichtigen Vorhaben (z. B. große Neubaugebiete) bleibt die Umweltprüfung verpflichtend.
