23.07.2018

Warum lassen immer weniger Hausbesitzer sanieren?

Zu teuer, zu wenig Fachpersonal, zu geringes Interesse – auf diese Faktoren lässt sich der Rückgang bei Sanierungsaktivitäten bringen. Zumal die Einspareffekte energetischer Sanierung überzeugen offenbar immer weniger Eigentümer. Immobilienverwalter schlagen Alarm.

Sanierung - Heizkörper - Enegieverbrauch

Wohnungseigentümer immer weniger an Sanierung interessiert

Wohnungseigentümer haben immer geringeres Interesse, ihre Wohnungen zu sanieren, geschweige denn energetisch auf neuesten Stand zu bringen beispielsweise mit Photovoltaikanlagen auf dem Dach. Der Rückgang sei bereits alarmierend. Das stellt der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) nach seiner jüngsten Jahresumfrage fest. Danach gab nur noch etwa jeder dritte Verwalter an, 2017 energetische Sanierungen begleitet zu haben; 2015 waren es noch 44 Prozent.

Gründe für den Rückgang gibt es mehrere. Ohnehin gehe die Sanierungsaktivität in Deutschland zurück. Weitere vom Verband angeführte Faktoren sind:

  • erhöhte Kosten durch den voll ausgelasteten Neubau-Sektor,
  • fehlendes Fachpersonal in den Verwaltungen,
  • Desinteresse vieler Wohnungseigentümer an energetischen Sanierungen mangels ausreichender Überzeugungskraft der finanziellen Einspareffekte.

Sanierungsmaßnahmen immer komplexer

Sanierungsmaßnahmen würden zudem immer komplexer und seien mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden. Er werde nach Ansicht vieler Verwaltungen zu gering vergütet.

Und schließlich gebe es in den Verwaltungen selbst oft zu wenig Fachkenntnis. Das wiederum halte Unternehmen davon ab, Wohnungseigentümergemeinschaften energetische Sanierungsmaßnahmen vorzuschlagen.

Dabei spielte die Größe der Verwaltungen eine wichtige Rolle. Bei den Verwaltungen mit mehr als 3000 Einheiten war die Begleitung bei solchen Maßnahmen gut dreimal so hoch (59 Prozent).

Dazu der DDIV in der „Süddeutschen Zeitung“: „Hier liegt die Vermutung nahe, dass kleine und mittlere Verwaltungen mit ihrem begrenzten Personalbestand den zeitlichen und fachlichen Anforderungen solcher Maßnahmen langfristig nur schwer gerecht werden können, während größere Unternehmen häufig über eine bessere Personaldecke verfügen und zudem im Idealfall Baufachleute im eigenen Unternehmen haben.“

Öffentliche Hand tut nicht genug

Bund und Länder müssten ihre Herangehensweise zum Gelingen der Klimawende im Gebäudebestand hinterfragen. Ohne den treuhänderischen Immobilienmanager werde es nach Ansicht des DDIV nicht vorwärts gehen.

Dazu bedürfe es Anreize auch finanzieller Art, eines Sachkundenachweises und einer umfassenden Reform des Wohnungseigentumsrechtes, um beispielsweise Abstimmungsquoren abzusenken.

Auch das Umsetzen von Mieterstromprojekten durch Fotovoltaik-Anlagen komme im Wohnungseigentumsbestand nicht richtig voran. Nur etwa jedes 20. befragte Unternehmen habe im vergangenen Jahr entsprechende Maßnahmen umgesetzt. Zwar sei das Mieterstromgesetz, das den Ausbau der Solarenergie bei Mehrfamilienhäusern unterstütze, erst seit Juli 2017 in Kraft, doch auch für 2018 gebe es hier nur wenig geplante Projekte.

Unwägbarkeiten im Mietrecht

Die Unwägbarkeiten im Mietrecht, beispielsweise bei der Modernisierungsumlage, kommen erschwerend hinzu. „Wenn die Klimaschutzziele der Bundesregierung erreicht werden sollen, muss der Gesetzgeber neue Fördermöglichkeiten anbieten und diese mehr als bislang auf Wohnungseigentümergemeinschaften ausrichten”, fordert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler.

Es zeige sich in der Praxis, dass viele Gemeinschaften nicht von den Einspareffekten einer energetischen Sanierung überzeugt sind. Daher sollte nach Ansicht Kaßlers die Bundesregierung eine bundesweite Informationskampagne starten, um die Vorteile einer energetischen Sanierung für Eigentümer und Mieter abzubilden.

Unerwartete Entlastung vom Finanzamt

Vor diesem Hintergrund dürfte folgende Nachricht des „GmbH-Brief AKTUELL“ (09/2018) für etwas Entspannung bei Investoren sorgen. Danach wollen die Finanzämter nun doch die „geradezu existenzbedrohende Rechtsprechung“ des Bundesfinanzhofs (BFH) ignorieren und Sanierungsgewinne in den Vorjahren dank einer Vertrauensschutzregelung steuerfrei belassen. Das vorangegangene Hin und Her hat der Beratungsbrief für Haftungsrisiken und Steuervorteile analysiert und wartet mit einem nützlichen Expertentipp für von der Sanierungsbegünstigung der Vorjahre betroffene Wohnungseigentümer.

 

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Autor: Franz Höllriegel