24.11.2021

vGA: unentgeltliche Nutzung einer Auslandsimmobilie

Stellen Sie sich vor: Sie sind Gesellschafter einer GmbH. Sie nutzen eine ihrer Immobilien unentgeltlich. Dann folgt daraus in der Regel eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA). Diese berücksichtigen Sie in Ihrer Steuererklärung wie? Richtig: steuererhöhend. Aber nicht immer.

vGA Auslandsimmobilie

Wodurch zeichnen sich vGA aus im Gegensatz zu oGA?

Beides sind für Sie als Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft Vermögensvorteile. Sie fließen Ihnen zu. Das tun sie bei einer offenen (oGA) wie bei einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA). Der Unterschied: bei Ersterer handelt es sich um eine förmliche Gewinnverteilung, die beispielsweise eines Gesellschafterbeschlusses bedarf – dessen es bei einer vGA eben nicht bedarf.

Was hat es mit der Auslandsimmobilie auf sich?

Tatsächlich verdecken Sie bei einer vGA die offene Gewinnausschüttung – egal ob die Immobilie im Inland oder im Ausland steht. Ausschlaggebend ist schon die Möglichkeit zur Nutzung.

Wo beginnt bei einer Immobiliennutzung eine vGA?

Zu dieser Frage hat das Hessische Finanzgerichts am 14.12.2020 Stellung genommen (Az.: 9-K-1266/17). Danach reicht bereits die Nutzungsmöglichkeit für die Annahme einer verdeckte Gewinnausschüttung an die Gesellschafter.  Tatsächlich hatte die Kapitalgesellschaft es nach eigenen Angaben nicht geschafft, die Immobilie über Jahre zu verkaufen. Hin und wieder seien die Gesellschafter deshalb gekommen, um nach dem Rechten zu sehen und die Veräußerbarkeit zu gewährleisten. Darin sah das Gericht aber keinen Grund, nicht von einer vGA mit monatlichen fiktiven Mietkosten auszugehen.

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Das Urteil ist nicht rechtskräftig und liegt derzeit dem Bundesfinanzhof (BFH) zur Revision vor (Az.: VIII R 4/21) – Ausgang offen.

Was bedeutet dies für Sie als Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft?

Für Sie ist im Zweifel ein klarer Beschluss der Kapitalgesellschaft wichtig, wonach eine private Nutzung während des Verkaufsprozesses unzulässig ist. Sie müssen ihn gefasst und tatsächlich durchgeführt haben. Nur dann kann die Finanzverwaltung nicht ohne Weiteres von einer verdeckten Gewinnausschüttung ausgehen.

Nutzen beispielsweise Sie als Gesellschafter eine Immobilie Ihrer Kapitalgesellschaft unentgeltlich und fehlt dieser dadurch eine Mieteinnahme von z.B. jährlich 12.000 Euro, dann hätte dies den Gewinn Ihrer Gesellschaft erhöht und Ihr Vermögen als Gesellschafter gemindert durch die Mietzahlung an die Gesellschaft. Tatsächlich wird dieser Ihr Vorteil als Gesellschafter aber verdeckt, indem Sie einfach keine Miete an die Gesellschaft zahlen. So sind Ihnen als Gesellschafter indirekt 12.000 Euro zugeflossen. Deckt das Finanzamt diesen oder einen ähnlichen Vorgang auf, haben Sie als Gesellschafter schlechte Karten – und versteuern diese verdeckte Gewinnausschüttung nach.

Was ist überhaupt eine Gewinnausschüttung?

Klar ist: eine Gewinnausschüttung ist Einkommen aus Kapitalvermögen. Doch können Sie Ihre Steuerlast senken? Das geht unter Umständen. Wie das, erfahren Sie in dem Beitrag „Wann wird Gewinnausschüttung wie beim Gesellschafter versteuert?“. Gefahren in Sachen vGA lauern auch bei Nutznießung anderer Vorteile. Nehmen Sie nur zum Beispiel ein Darlehen für Ihren Vorstand-Gesellschafter. Was, wenn er pleitegeht? Eine spannende Frage, der Sie durch Lektüre unseres Beitrages „Teilwertabschreibung: So bewahren Sie sich als GmbH vor einer vGA“ detaillierter nachgehen können. Und noch eine Frage in diesem Zusammenhang: Ihr Geschäftsführer genießt eine üppige Vergütung für seine Tätigkeit. Soll Ihr Geschäftsführer mehr Gehalt beziehen oder weniger? Eine Frage, über die die Gesellschafterversammlung Ihrer GmbH zu befinden haben wird. Aber welche Vergütung innerhalb der GmbH wäre für ihn eigentlich angemessen? Das OLG Hamm fand darauf eine überraschende Antwort – über die wir in dem Beitrag „Prüfung durch die Gesellschafter: Geschäftsführervergütung angemessen?“ berichten.

Autor: Franz Höllriegel