08.10.2019

Verwaltet Ihre GmbH nur das Grundstück? Verlangen Sie Gewerbesteuerbonus!

Personen- oder Kapitalfirma: die Gewerbesteuer macht den kleinen Unterschied. Bei Ersterer schlägt sie erst ab 24.500 Euro zu. Doch auch für Letztere gibt es gute Nachricht. Als GmbH können Sie hier einen Bonus verlangen – vorausgesetzt, Sie verwalten eigenen Grundbesitz.

Gewerbesteuerbonus

Eigener Grundbesitz – wie ist das zu verstehen?

So wie man es schreibt: als Besitz an eigenem Grund und Boden. Nur: der Gesetzestext, in dem das steht, geht weiter. Es ist das Gewerbesteuergesetz (GewStG) und dessen § 9 Nr. 1 Satz 2 ff.

Das Gesetz ist eingeleitet mit dem Satz „Die Summe des Gewinns und der Hinzurechnungen wird (bei Berechnung der Gewerbesteuer, d. Verf.) gekürzt um …“ – nach Satz 1 – so und so viel Prozent vom Einheitswert u.a. des nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes. Satz 2 rückt an die Stelle dieser Kürzung eine solche „um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt“. Er beschränkt diese andere Kürzung:

  • auf Antragstellung und
  • auf Unternehmen, die neben „ausschließlich eigenen Grundbesitz“
    • „eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder
    • daneben Wohnungsbauten betreuen oder
    • Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Ersten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1“.

Stellen Sie sich also vor, Ihre GmbH verwaltet einzig den eigenen Grundbesitz. Dann fällt keine Gewerbesteuer an. Das ist die steuerfreundliche Kernaussage eines aktuellen Beschlusses des Bundesfinanzhofs. Damit entfällt für Ihre Grundstücksverwaltungs-GmbH die sonst drohende Gewerbesteuerpflicht.

Was heißt hier „sonst“?

Sonst unterliegt der Gewinn der Gewerbesteuer, sofern Ihr Unternehmen gewerblich tätig ist. Ausnahme: Ihre GmbH beschränkt ihre Tätigkeit auf die Verwaltung ihres Grundbesitzes. Dann zahlt Ihre GmbH zwar für aus der Verwaltung erwirtschaftete Gewinne zunächst ebenfalls Gewerbesteuer. Hierfür kann Ihre Firma aber den Steuervorteil der erweiterten Kürzung nach dem Gewerbesteuergesetz in Anspruch nehmen. Dies reicht so weit, dass Sie nach Satz 2 und folgenden des genannten Paragraphen die steuerliche Freistellung ihres kompletten Gewinnes aus der Verwaltung verlangen können.

Und das geht nur auf Antrag?

Genau. Die Finanzämter sind bekanntlich abweisend imprägniert, was Vorteilswünsche von Steuerpflichtigen angeht. Zudem liegt es ihnen meistens nicht, den Steuerpflichtigen entsprechende Wünsche von den Augen abzulesen.

Das wirkte sich für eine GmbH & Co. KG zunächst entsprechend nachteilig aus. Sie war an einer rein vermögensverwaltenden GbR beteiligt. Diese wieder war Eigentümerin einer Immobilie. Aus der Beteiligung an der GbR bezog unsere GmbH & Co. KG Mieterträge. Hierfür verlangte das Finanzamt Gewerbesteuer; klar: erstmal nicht zum Vorteil des Steuerkunden vorgehen. Wenn diesem das nicht gefallen sollte, kann er ja klagen. Damit war das Finanzamt aber bei der GmbH & Co. GmbH an den Richtigen geraten. Sie wehrte sich und verlangte die erweiterte Kürzung gemäß Gewerbesteuergesetz. Mehr noch: sie wollte gar keine Gewerbesteuer zahlen müssen. Das Finanzamt stellt sich auf diesem Ohr erstmal taub und lehnte ab – und lieferte die Begründung gleich mit: Die Beteiligung an einer GbR sei kein eigener Grundbesitz.

Gingen die Finanzgerichte darauf ein?

Nein, beide, Finanzgericht und Bundesfinanzhof, sahen das anders: Die GmbH & Co. KG habe eigenen Grundbesitz verwaltet. Entscheidend sei, so das Finanzgericht, nicht das zivilrechtliche Eigentum der GbR an der Immobilie, sondern dass diese als Gesamthandseigentum ertragsteuerlich dem Betriebsvermögen der Klägerin zuzurechnen sei (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO). Von Gesamthandseigentum spricht man im deutschen Privatrecht, wenn Eigentum mehreren Personen gemeinsam zusteht, im Gesetzestext „mehreren zur gesamten Hand“.

Auch der Bundesfinanzhof (BFH) stellte die Mieterträge von der Gewerbesteuer frei. Steuerlich sei das Eigentum einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft den hinter ihr stehenden Gesellschaftern anteilig zuzurechnen. In diesem Fall war somit die Immobilie zivilrechtlich Eigentum der GbR – aber eigener Grundbesitz von deren Gesellschaftern. Im typischen Amtsdeutsch heißt es im BFH-Beschluss:

„Einer grundstücksverwaltenden, nur kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegenden Gesellschaft ist die sogenannte erweiterte Kürzung nach dem Gewerbesteuergesetz nicht deshalb zu verwehren, weil sie an einer rein grundstücksverwaltenden, nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft beteiligt ist.“

Ist „Grundbesitz“ der einzige umstrittene Begriff in dem Gesetz?

Nein, auch um den der Wohnungsbauten haben die Juristen Diskussionsbedarf. Das Niedersächsische Finanzgericht hat hier zwar im September 2018 befunden, dass der Begriff Wohnungsbau in § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG eng auszulegen sei. Er umfasse ausschließlich die zu Wohnzwecken genutzten Bauten. Aber das Gericht hat wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache die Revision zum BFH zugelassen. Dort ist sie noch im Oktober 2019 unter Aktenzeichen IV R 32/18 anhängig – Ausgang offen.

Worum geht es dabei genau?

Die Klägerin ist eine KG. Sie beschäftigt sich mit Bau und Anschaffung sowie Bewirtschaftung von Wohnungen und gewerblich genutzten Gebäuden für eigene Rechnung, Verwaltung sonstigen Vermögens und alle damit zusammenhängenden Tätigkeiten. Im Portfolio der Firma sind 5.831 Wohnungen, 79 gewerbliche und sonstige Einheiten und 2.930 Garagen und Stellplätze, alle in ihrem Eigentum. Daneben erzielte sie erstmals seit Januar 2011 aus der Verwaltung fremden Grundbesitzes und 1.224 Wohnungen und gewerbliche Einheiten Erträge von rund 76.000 Euro.

Im streitigen Veranlagungszeitraum beantragte die Klägerin die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG, ebenfalls ohne Erfolg beim Finanzamt. Es sah die Voraussetzungen für eine solche Kürzung nicht. Die Firma verwalte nicht ausschließlich fremde Wohnungsbauten. Die gemischt genutzten fremden Verwaltungseinheiten stellten keine Wohnungsbauten im Sinne des Gesetzes dar. Das Finanzamt setzte einen Gewerbesteuermessbetrag von rund 300.000 Euro fest. Es berücksichtigte lediglich eine Kürzung von rund 1,7 Millionen Euro. Das war aber unserer Klägerin nicht genug. Sie will den Gewerbeertrag in 2011 um rund 8,4 Millionen Euro gekürzt haben.

Das Finanzgericht wies die Klage der Firma ab. Das Finanzamt habe den Gewerbeertrag des Streitjahres zutreffend ermittelt. Die Voraussetzungen für eine erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG lägen nicht vor. Die steuerpflichtige Firma betreue neben eigenem Grundbesitz und eigenem Kapitalvermögen nicht nur Wohnungsbauten.

Wo liegt der Kasus Knaxus?

Im Begriff „Wohnungsbauten“. Er ist gesetzlich nicht geregelt. Nimmt man den Wortlaut, gehören dazu Gebäude, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Doch in der Literatur streiten sich die Fachleute, ob über den Wortlaut hinaus auch die Verwaltung gemischt genutzter Grundstücke unschädlich ist, wenn das Gebäude zu mehr als 66 2/3 Prozent Wohnzwecken diene.

  • Eine Meinung verweist auf die ausdrückliche gesetzliche Regelung in § 9 Nr. 1 S. 3 GewStG. Danach gilt Satz 2 entsprechend, wenn in Verbindung mit der Errichtung und Veräußerung von Eigentumswohnungen Teileigentum nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) errichtet und veräußert wird und das Gebäude zu mehr als 66 2/3 Prozent Wohnzwecken dient. Diese 2/3-Regelung müsse man auch auf die übrigen „Wohnungsbauten“ anwenden.
  • Einer andere Meinung beruft sich insbesondere auf den Wortlaut und die Systematik des Gesetzes. Sie will den Begriff „Wohnungsbauten“ ausschließlich auf die zu Wohnzwecken dienenden Gebäude angewandt wissen, eingeschlossen Mietgrundstücke, Einfamilienhäuser, Häuser mit Eigentumswohnungen.

Sabine Rauscher, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin von der Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem in Stuttgart, gibt dieser engen Auslegung des Wohnungsbaubegriffs den Vorzug. Dementsprechend umfassen Wohnungsbauten nur Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen.

Zurück zum Grundbesitz-Urteil des BFH: was bedeutet es für Sie als GmbH?

Sie müssen aufpassen wie ein Schießhund. Wie gesagt: Finanzämter neigen nicht zu vorauseilender Dienstbeflissenheit den Steuerbürgern gegenüber. Wenn Sie als GmbH Ihrem Finanzamt nicht dauernd auf die Finger schauen, läuft da schnell etwas in eine für Sie nachteilige Richtung. Der BFH-Beschluss ist zwar bereits mehrere Monate bekannt, doch nicht jedes Finanzamt wendet ihn uneingeschränkt an.

Am besten, Sie gehen strikt nach diesem Muster vor:

  1. Beantragen Sie in der Gewerbesteuererklärung die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Achten Sie darauf, dass Ihr Steuerberater die Erklärung entsprechend rechtzeitig beim Finanzamt einreicht. Stellen Sie den entsprechenden Antrag bereits mit Abgabe oder Einreichung der Gewerbesteuererklärung beim Finanzamt. Dort heißt es auf der dritten Formularseite: „Erweiterte Kürzung bei einem Grundstücksunternehmen im Sinne des § 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG“ (Zeile 70). Dort tragen Sie den entsprechenden Kürzungsbetrag ein.
  2. Prüfen Sie den späteren Gewerbesteuermessbescheid und Gewerbesteuerbescheid. Hat Ihr Finanzamt die beantragte Kürzung hier vollumfänglich übernommen?
  3. Hat das Finanzamt die Kürzung verwehrt und Gewerbesteuer festgesetzt, legen Sie gleich zweifach Einspruch ein: beim Finanzamt gegen den Gewerbesteuermessbescheid und bei der Stadt gegen den Gewerbesteuerbescheid. Verweisen Sie dabei konkret auf den Beschluss des BFH vom 25.09.2018, Az.: GrS 2/16.

Zumal für Sie als GmbH erweist sich Ihr Einspruch in solchen Fällen stets als sinnvoll. Anders als bei natürlichen Personen und Personengesellschaften gilt für Ihre Firma, einer Kapitalgesellschaft, bei der Gewerbesteuer nicht der Freibetrag von 24.500 Euro (wir berichteten). Gewerbesteuer fällt für Sie als GmbH bereits ab dem ersten Euro Gewinn an.

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Autor: Franz Höllriegel