Fachbeitrag | Steuern
15.02.2016

Vermietung nicht ohne Weiteres an meine Tochter

Wichtig: Ortsüblichkeit muss zum Großteil gewahrt sein

Vermiete an die Tochter – dann sparst du bei der Steuer. Doch da machen die Finanzämter nicht immer mit. Wie sie überhaupt bei Geschäften unter Verwandten für gewöhnlich äußerst hellhörig werden. Sippenhaft paradox sozusagen. Auch hier gilt wie so oft das Prinzip der Ortsüblichkeit.

Vermietung an Familienangehörige© JiSign /​ fotolia.com

Mit 66 ändert sich etwas

Kissing. 15. Februar 2016 – Mit 66 fängt das Leben an, sang einst Udo Jürgens. Unter 66 hört der Spaß auf. Für das Finanzamt nämlich, und zwar regelmäßig dann, wenn ein liebender Vater seiner geliebten Tochter eine Wohnung für weniger als 66 Prozent der sonst am Ort üblichen Preise vermietet.

Grenze für Elternliebe

Die Grenze für allzu große Elternliebe in dieser Hinsicht zeigte unlängst das Finanzgericht Düsseldorf einem Elternpaar noch einmal auf. Darüber berichtet der Newsletter für Selbstständige und Unternehmer „SteuerSparbrief aktuell“ in seiner jüngsten Ausgabe (2/2016).

Elternliebe oder Steuerersparnis?

Das Gericht hatte über den Fall eines Elternpaares zu entscheiden. Das hatte der in Ausbildung befindlichen Tochter eine Wohnung vermietet – und dabei offenbar über das Ziel hinaus geschossen. „SteuerSparbrief aktuell“ beschreibt das Wie und Wieviel ausführlich. Und geht ausführlich samt Angabe des Aktenzeichens auf das Urteil ein.

Kein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis

Danach wies das Finanzgericht die Klage ab. Es begründete seine Entscheidung damit, dass ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis nicht vorgelegen habe. Die Eltern hätten die Wohnung nicht entgeltlich der Tochter zur Nutzung überlassen. Es handele sich um einen Naturalunterhalt.

Geringere Miete für Kinder nicht unüblich – aber auch ortsüblich?

„SteuerSparbrief aktuell“ erklärt den Hintergrund: Wer einem nahen Angehörigen eine Immobilie vermietet, verlangt zumeist eine geringere Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das sei auch durchaus üblich und werde auch vom Fiskus anerkannt – vorausgesetzt, die sogenannte 66-Prozent-Regelung wird eingehalten.

Nicht weniger als 66 Prozent als ortsüblich

Nach dieser können Vermieter Steuervorteile nicht mehr vollständig ausschöpfen, wenn sie zu weniger als 66 Prozent als ortsüblich vermieten. Welche Kriterien ein Mietvertrag mit einem nahen Angehörigen ansonsten noch zu erfüllen hat, erklärt „SteuerSparbrief aktuell“ anhand einer übersichtlichen Checkliste.

Kein Geld geflossen

Eine solche hatten die Eltern offenbar nicht zu Rate gezogen. Bereits der Mietvertrag hält nach Auffassung des Gerichts einem Fremdvergleich nicht stand. Der Hauptstein des Anstoßes für das Gericht: Tatsächlich sei kein Geld von einem Konto der Tochter auf ein Konto der Eltern geflossen.

Höhe des Unterhaltsanspruchs

Man habe das eine mit dem anderen verrechnet, behaupteten die Eltern. Aber auch damit kamen sie nicht durch. Die Höhe des Unterhaltsanspruchs sei nicht im Einzelnen festgelegt worden. Ebenso wenig seien die weiteren Barunterhaltsleistungen vereinbart und abgerechnet worden.

Wohl kaum mehr als ein teurer Eintrag in die Justizgeschichte

Die Entscheidung ist zwar noch nicht rechtskräftig. Die Revision zum Bundesfinanzhof steht an. Ob der Gang dorthin den besorgten Eltern mehr als einen Eintrag in die Justizgeschichte bringt, ist fraglich. Teuer ist ein solcher Zug auf jeden Fall.

Nicht vermieten – verschenken!

Billiger wäre womöglich die Befolgung folgenden Vorschlags von „SteuerSparbrief aktuell“: Statt dem studierenden Kind eine Wohnung zu vermieten, hätten sie sie ihrer Tochter lieber schenken sollen. Bis 400.000 Euro ist eine solche Schenkung steuerfrei, schreibt der Newsletter. Nutzt die Tochter die Immobilie selbst, bezahlt sie ebenfalls keine Steuern – und Nachweis darüber brauche sie auch nicht zu führen.

 

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Autor: Franz Höllriegel 

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