04.04.2022

Verbilligte Wohnungsüberlassung

Ihr Arbeitnehmer mietet von Ihnen als seinem Arbeitgeber eine Wohnung. Schön billig – aber Vorsicht! Das kann steuerpflichtiger Sachbezug sein. Doch gemach! Die kostengünstige Mietwohnung bleibt oft steuer- und versicherungsfrei. Möglich machen dies neue Vergünstigungen.

Verbilligte Wohnungsüberlassung

Als Arbeitgeber wollen Sie Ihrem Mitarbeiter eine Wohnung stellen. Geht das?

Ja, das geht – und zumal als Unternehmen, das händeringend auf einem schier leer gefegten Arbeitsmarkt nach Mitarbeitern sucht, werden Sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, potentielle Arbeitnehmer an sich zu binden. Zunehmende Wohnraumknappheit und steigende Mieten schrecken andererseits so manchen Arbeitnehmer davon ab, sich um einen Arbeitsplatz in Ballungsräumen zu bewerben. Als Arbeitgeber werden Sie deshalb nach Wegen suchen, sich für Bewerber auf einen Arbeitsplatz möglichst attraktiv darzustellen. Wie „Human Resources“ weiß, geht dabei der Trend zunehmend dahin, dem Arbeitnehmer eine Dienstwohnung zur Verfügung zu stellen.

Dabei beachten Sie als Arbeitgeber einige wichtige Punkte, wie z.B.:

  • Wie sieht die vertragliche Ausgestaltung der Wohnraumüberlassung zwischen Ihnen als Arbeitgeber und Ihrem Arbeitnehmer aus?
  • Was passiert mit der Wohnung, wenn das Arbeitsverhältnis endet?
  • Handelt es sich um eine Werkmiet- oder um eine Werkdienstwohnung?

Was ist eine Werkmietwohnung?

Laut „Human Resources“ werden bei einer Werkmietwohnung zwei getrennt voneinander bestehende Verträge geschlossen:

Der Arbeitsvertrag bildet den Anlass des Mietvertrages. Beide Verträge sind rechtlich selbstständig. Das führt dazu, dass beide Verträge unabhängig voneinander kündbar sind. Für die Kündigung des Mietverhältnisses einer Werkmietwohnung gelten die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zuständig für Rechtsstreitigkeiten über Werkmietwohnungen sind die Amtsgerichte. Zuweisung und Kündigung der Werkmietwohnung bedürfen der Zustimmung durch den Betriebsrat, soweit einer vorhanden.

Was ist eine Werkdienstwohnung?

Die Vereinbarung zur Überlassung der Werkdienstwohnung ist unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages. Hier finden überwiegend arbeitsrechtliche Vorschriften Anwendung. Zuständig für Rechtsstreitigkeiten bezüglich Werkdienstwohnungen sind die Arbeitsgerichte. Häufig erhalten Arbeitnehmer Werkdienstwohnungen zur besseren Erfüllung der Arbeitsleistung, zum Beispiel Wohnungen

  • am Arbeitsplatz für Pförtner,
  • Hausmeister oder
  • Wachpersonal.

Das Recht des Arbeitnehmers, die Wohnung zu nutzen, endet mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Ihr Arbeitnehmer gibt anschließend die Räumlichkeiten an Sie als Arbeitgeber wieder heraus. Einer expliziten Kündigung der Wohnraumnutzung bedarf es grundsätzlich nicht. Für Sie als Arbeitgeber kommen folgende vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten in Betracht:

  • auflösende Bedingung der Überlassung des Wohnraums im Arbeitsvertrag
  • zweckbefristete Überlassung
  • Anknüpfung der Wohnungsüberlassung an das Ausüben einer bestimmten arbeitsvertraglichen Tätigkeit: Recht auf Nutzung der Werkdienstwohnung entfällt im Zeitpunkt der Beendigung dieser Aufgabe (LAG Hamm, Urt. v. 11.06.2012, Az. 17 Sa 1100/11).
  • Vereinbarung eines Widerrufsvorbehalts: zu beachten sind die arbeitsrechtlichen Voraussetzungen von Widerrufsvorbehalten;
    • Vorliegen eines sachlicher Grundes für den Widerruf der Leistung
    • der widerrufene Teil liegt unter 25 Prozent des Gesamtverdienstes (LAG Köln, Urt. v. 04.03.2008, Az. 11 Sa 582/07).

Empfehlung der Redaktion

Sie interessieren sich als Unternehmer oder in entsprechend leitender Position für Themen rund um Lohn und Gehalt? Unser Beratungsbrief informiert Sie monatlich über alle Neuerungen in Sachen Lohn- & Gehaltsabrechnung. Kurz und verständlich für Sie zusammengefasst. Für ein vorteilhaftes Gehaltsmanagement, praxisnah und mit konkreten Handlungsempfehlungen!

Wie lassen sich die beiden Wohnungstypen in der Praxis abgrenzen?

Das ist nicht so leicht. Die Abgrenzung zwischen Werkmiet- oder Werkdienstwohnung kann sich im Einzelfall als schwierig erweisen. Folgende Indizien für eine Werkdienstwohnung führt „Human Resources“ an:

  • Als Arbeitgeber zahlen Sie Ihrem Arbeitnehmer für die Wohnraumnutzung kein oder nur ein geringes Entgelt.
  • vertraglich vereinbarte Pflicht des Arbeitnehmers, die Wohnung zu beziehen, spricht für Vorliegen einer Werkdienstwohnung.

Wie sind beide Wohnungstypen steuerlich zu bewerten?

Gleich. Die Überlassung von Werkdienst- und Werkmietwohnungen stellt einen steuerpflichtigen Sachbezug dar. Das Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften vom 12. Dezember 2019 sieht nunmehr seit 2020 zugunsten der Arbeitnehmer eine erhebliche finanzielle Erleichterung vor. Soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 20 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt, muss er diesen Vorteil nicht mehr versteuern.

Was sind die Folgen der Gesetzesänderung von 2020?

Die steuerliche Entspannung bei der Vermietung an Ihren Mitarbeiter ist zwei Neuerungen innerhalb kurzer Zeit zu verdanken:

  • Stichtag 01.01.2020: seitdem gilt ein neuer Bewertungsabschlag; Berechnungen bei der verbilligten Vermietung steuerlich und sozialversicherungsrechtlich gleichgestellt. Damit folgt die Beitragsfreiheit anders als früher der erweiterten Steuerfreiheit. Liegt nun keine Steuerpflicht vor, fällt auch keine Sozialversicherung an. Ist eine anteilige Besteuerung vorzunehmen, sind auf den Sachbezug auch Sozialabgaben zu entrichten. Somit laufen die Abrechnungen im Steuer- und Sozialversicherungsrecht jetzt parallel.
  • Kleinbetragsregelung: Freistellung von Bagatellvorteilen für Sachbezüge nach § 8 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG), die eine enthält.

Nach dem neuen Bewertungsabschlag setzt der Fiskus keinen Sachbezug mehr an, sofern das von Ihrem Arbeitnehmer gezahlte Mietentgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts beträgt und die ortsübliche Kaltmiete 25 Euro / m² nicht übersteigt. Die Obergrenze von 25 Euro hat der Gesetzgeber eingeführt, um Luxusvermietungen nicht zusätzlich steuerlich zu subventionieren. In der Praxis ähnelt der Bewertungsabschlag von einem Drittel der ortsüblichen Miete einem Freibetrag:

  • Danach entfällt die Versteuerung entweder komplett oder wird stark verringert.
  • Übersteigt der gewährte Mietnachlass den Bewertungsabschlag, ist lediglich der übersteigende Betrag zu versteuern.
  • Bei der Überprüfung der Grenzwerte werden bei der gezahlten und der ortsüblichen Miete jeweils die Warmmieten verglichen – die Kaltmiete zuzüglich der Betriebskosten.

Was hat es mit der Kleinbetragsregelung auf sich?

Ist der abgabenpflichtige Sachbezug gering, bietet sich Ihnen hiermit eine weitere Sparmöglichkeit. Sie findet sich in der genannten EStG-Vorschrift  und sieht eine Freistellung von Bagatellvorteilen für Sachbezüge vor. Danach unterliegen die Vorteile aus Sachbezügen nicht der Lohnsteuer, wenn der geldwerte Vorteil im Monat insgesamt nicht über 44 Euro einschließlich Umsatzsteuer liegt. Die Grenze erhöht sich ab dem 01.01.2022 auf 50 Euro. Wird die Freigrenze überschritten, ist der gesamte Wert des Sachbezugs steuer- und beitragspflichtig. Liegt also der von Ihnen errechnete Mietvorteil unter 44 Euro monatlich, fallen dank der zusätzlich geltenden Freigrenze keinerlei Abgaben an (§ 8 Abs. 2 Satz 11 EStG).

Gilt das auch für Übernachtungsmöglichkeiten an Mitarbeiter?

Hierbei kommt es darauf an:

  • Überlassen Sie als Arbeitgeber eine Übernachtungsmöglichkeit als Wohnung
  • Oder als Unterkunft?

Vermieten Sie eine Wohnung, so gilt der Vergleich von vereinbarter und ortsüblicher Miete. Stellen Sie als Arbeitgeber dagegen eine Unterkunft zur Verfügung, erfolgt die Besteuerung mittels amtlicher Sachbezugswerte. Diese passt das Bundesfinanzministerium jährlich an und veröffentlicht im Internet. Die Höhe dieser Werte hängt davon ab, mit wie vielen Personen die Unterkunft belegt ist. Typisches Beispiel einer Unterkunft: die Überlassung einer Werkssammelunterkunft.

  • Unentgeltliche/ verbilligte Wohnung -> Bewertung des Sachbezugs nach ortsüblichem Mietpreis (§ 8.1 Abs. 6 Lohnsteuer-Richtlinien): Eine Wohnung ist eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, in denen selbstständig ein Haushalt geführt werden kann. Wesentlich sind
    • Wasserversorgung,
    • Küche
    • vergleichbare Kochgelegenheit
    • Toilette.

Ein Appartement mit Küchenzeile und separatem WC gilt als Wohnung.

  • Unentgeltliche/ verbilligte Unterkunft -> Bewertung nach amtlichen Sachbezugswerten: Ein Wohnraum mit Mitbenutzung von Bad, Toilette und Küche gilt als Unterkunft.

Wie dürfen Sie beispielsweise rechnen?

Beispiel I: Als Unternehmer vermieten Sie eine Wohnung an einen Mitarbeiter. Die Warmmiete beträgt sieben Euro, die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt zehn Euro. Da die vereinbarte Miete mehr als zwei Drittel der Vergleichsmiete beträgt, liegt kein steuerpflichtiger Sachbezug vor.

Beispiel II: Zahlt Ihr Mitarbeiter lediglich fünf Euro Warmmiete, kommt es dagegen zu einer Versteuerung. Der Sachbezug beträgt zehn Euro (ortsübliche Miete) – fünf Euro (tatsächlich gezahlte Miete) = fünf Euro. Hiervon darf der Bewertungsabschlag von einem Drittel abgezogen werden (10 € × 1/3 = 3,33 €). Somit verbleibt ein Mehrbetrag von 1,67 Euro/m², der als Sachbezug lohnsteuerpflichtig ist. Bei einer Wohnungsgröße von 100 m² sind 167 Euro monatlich als geldwerter Vorteil in der Gehaltsabrechnung anzusetzen.

Beispiel III: Sie als Arbeitgeber stellen Ihrem Mitarbeiter die Wohnung kostenfrei zur Verfügung. Auch in diesem Fall greift der Bewertungsabschlag. Der Sachbezug beträgt 6,67 Euro (zehn Euro Vergleichsmiete abzüglich ein Drittel). Bei einer 100-m²-Wohnung beträgt der abgabenpflichtige Sachbezug monatlich 667 Euro.

Kündigung Mietwohnung wegen Eigenbedarfs – können Sie als Unternehmen das?

Der BGH bleibt dabei: auch Mitglieder einer Gesellschaft können Eigenbedarf für sich oder Angehörige geltend machen. Erbengemeinschaften könnten viele Mitglieder haben, trotzdem könne jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft Eigenbedarf anmelden, so der BGH. Was daraus für Sie als Unternehmen folgt, lesen Sie in dem Beitrag „GbR kann Eigenbedarf geltend machen“. Kisten packen, Möbel schleppen, Akten räumen – das Finanzamt erkennt manche Umzugskosten steuermindernd an, wenn Sie es richtig anfangen. Wie Sie es richtig anfangen, lesen Sie in dem Beitrag „Berufsbedingte Umzugskosten: Welche Kosten sind steuerfrei?“ Das Finanzamt akzeptiert getrennte Preisaufteilung für Gebäude und Grundstück. Sparen können Sie als Unternehmen auch bei Vermietung von Immobilien. Devise hier: Preis für Grundstück und Gebäude aufteilen und getrennt ausweisen, wie Sie der Beitrag „Unternehmen sparen Steuern bei Mietobjekten“ lehrt.

Autor*in: Franz