News | Recht 31.10.2016

Rauchen in der Wohnung: Kündigung, Schadensersatz, Mietminderung?

Rauchen in der Wohnung: Spätestens wenn es zu Störungen, Beeinträchtigungen oder Belästigungen von (nicht rauchenden) Mitbewohnern kommt, ist der Streit über die Zulässigkeit des Rauchens in der Mietwohnung vorprogrammiert.

BGH: Rauchen stellt vertragsgemäßen Gebrauch dar

Amtsgerichte und Landgerichte haben in der Vergangenheit die Wirksamkeit von Kündigungen bestätigt, die aufgrund einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch Rauchen ausgesprochen worden sind. Der Bundesgerichtshof stellt jedoch hohe Hürden für die Wirksamkeit einer solchen Kündigung auf.

BGH: Rauchen in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch

Der BGH hat bereits in der Vergangenheit wiederholt festgestellt, dass Rauchen in der Wohnung im Allgemeinen einen vertragsgemäßen Gebrauch darstellt.

Ein pflichtwidriges Verhalten könne allenfalls bei exzessivem Rauchen vorliegen, wenn beispielsweise durch Nikotinablagerungen eine Verschlechterung der Wohnung in einem solchem Umfang gegeben ist, dass diese durch bloße Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigt werden können.

Voraussetzung für wirksame Kündigung wegen Rauchens

Voraussetzung für eine wirksame Kündigung ist dagegen, dass durch das Verhalten des Mieters (Rauchen) der Hausfrieden nachhaltig und gravierend gestört ist oder das (exzessive) Rauchen nachweislich eine Gesundheitsgefahr für die Mitbewohner darstellt.

Was zeigen die Urteile des Bundesgerichtshofs zu diesen Fragen also? In der Praxis kann der Nachweis nicht geführt werden, dass die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch überschritten wird. Dies wäre dann der Fall, wenn durch den rauchenden Mieter das Gebot der Rücksichtnahme in einem nicht mehr hinnehmbaren Maß verletzt wird. Hieran werden jedoch sehr hohe Anforderungen gestellt.

Für den Vermieter bleibt danach nur noch die Möglichkeit, im Rahmen des Mietvertragsabschlusses im Wege einer Individualvereinbarung eine Regelung mit dem Mieter auszuhandeln, wonach dem Mieter das Rauchen in der Wohnung untersagt ist.

Schlagzeilen gemacht hatte der Fall des Rauchers Friedhelm A. Die Vermieterin hatte diesem fristlos gekündigt, weil andere Mieter durch den starken Tabakgeruch im Treppenhaus belästigt würden. Nachdem der Fall bis zum Bundegerichtshof gegangen war, wies das Landgericht Düsseldorf die Klage der Vermieterin ab (LG Düsseldorf v. 28.09.2016, Az. 23 S 18/15). Näheres zu diesem Fall finden Sie z.B. auf der Website der Legal Tribune Online.

Autor: Rudolf Sautter (Rudolf Sautter ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Arbeits-, Handels-, Wirtschafts- und Vertragsrecht.)