02.01.2018

Mietpreisbremse in Bayern ausgebremst

Im März 2015 beschloss der Bundestag die Mietpreisbremse für Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“. Wo und warum gerade da genau, sollten die Länder festlegen. Bereits fünf Monate später führte sie Bayern in 144 Kommunen ein – ohne aber zu sagen, warum und wo genau.

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Landgericht kippt Mietpreisbremse in Bayern

Die bayerische Mietpreisbremse ist ungültig – zumindest für die Zeit von Sommer 2015 bis Juli 2017. Das hat das Landgericht München I (Az. 14 S 10058/17) jetzt entschieden. Wie die „Welt“ berichtet, begründeten in einem kürzlich verkündeten Urteil die Richter ihre Entscheidung mit einem Formfehler.

Gegenden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“

Die Mietpreisbremse gilt nach dem Willen des Bundesgesetzgebers in Gebieten, wo die Mieten wirklich ein Problem sind, in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“, wie es in einer Mitteilung des Bundesjustizministeriums dazu heißt. Diese Gebiete sollen demnach die Länder festlegen dürfen. Die Festlegung durch die Länder sei sachgerecht. Sie könnten die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt einschätzen und auf Veränderungen der Mieten reagieren.

Bundesländer können Rechtsverordnungen erlassen

Ein Bundesland kann mehrere solcher Rechtsverordnungen erlassen. Oder es bestimmt in einer Rechtsverordnung mehrere Gebiete mit jeweils unterschiedlichen Zeiträumen. Ein Gebiet darf aber nur für höchstens fünf Jahre zu einem „angespannten Wohnungsmarkt“ bestimmt werden. Nach dem Willen des Bundesgesetzgebers muss die Landesregierung für den Erlass einer solchen Rechtsverordnung:

  • die Tatsachen für die Ausweisung eines Gebietes mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall darlegen,
  • die Maßnahmen erklären, die sie in dem durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Landesverordnung für Mietpreisbremse lückenhaft

Diese Erklärungen der bayerischen Landesregierung hat das Landgericht aber bei deren Landesverordnung für die Mietpreisbremse vermisst. Sie habe es versäumt, exakt jene Gemeinden zu bestimmen, in denen aus ihrer Sicht ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht und deshalb die Mieten gebremst werden müssen.

Zehn Prozent über Vergleichsmiete erlaubt

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages darf laut Preisbremse die neue Miete höchstens zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beispiel: Ein Gebiet hat sich im Laufe der Zeit zu einem Szenegebiet entwickelt. Die bisherige Miete für eine Wohnung betrug hier bislang 5,50 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt nur bei sechs Euro. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen demgegenüber jetzt aber Quadratmeterpreise von bis zu neun Euro erzielt. Soll die Wohnung nun nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse wieder vermietet werden, kann der Vermieter die Miete auf ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent, also höchstens 6,60 Euro pro Quadratmeter anheben. Hierdurch soll der Anstieg der Mieten gedämpft werden.

Keine konkreten Gründe und Indikatoren

Bayern hatte nach Inkrafttreten des Bundesgesetzes überraschend schnell die Mietpreisbremse per Landesverordnung eingeführt. Seit August 2015 galt sie in 144 Städten und Gemeinden, nach einer Überarbeitung 2016 aktuell in 137 Orten. Konkrete Gründe und Indikatoren legte die Landesregierung nicht vor, nach denen die Gemeinden ausgesucht worden waren. „Schnell gehandelt, aber offensichtlich nicht gut gemacht“, zitiert der „Welt“-Bericht Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes. Er bezeichnet das Urteil als „eine schwere Schlappe für die bayerische Landesregierung“.

Am 24. Juli 2017 lieferte Bayern zwar ergänzende Begründungen, u.a.:

  • Versorgung mit Sozialwohnungen,
  • Bautätigkeit und
  • Prognose der Bevölkerungsentwicklung.

Doch das jetzt gefällte Urteil bezieht sich auf einen Streit davor. Damals lag diese Begründung noch nicht vor.

Bestandsschutz für höhere Vormieten

Noch höhere Vormieten genießen indes aufgrund des Bundesgesetzes Bestandsschutz. Darauf berufen sich viele Vermieter, ohne Beweise vorlegen zu müssen. So auch die Vermieterin in dem Münchener Fall. Sie weigerte sich, die Information preiszugeben. Die Mieter klagten und unterlagen in zweiter Instanz. Sie kippten damit versehentlich gleich die gesamte Verordnung im gesamten Bundesland Bayern.

Mietpreisbremse verfassungskonform

Das Gericht betonte allerdings, die bundesgesetzlichen Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch zur Einführung der Mietpreisbremse seien „mit dem Grundgesetz vereinbar und würden insbesondere nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG verstoßen“. Es gebe keinen Zweifel daran, dass „in München ein angespannter Wohnungsmietmarkt“ vorliegt, der grundsätzlich die Einführung einer Mietpreisbegrenzung bei Neuabschluss von Mietverträgen rechtfertige. Aber: Formfehler ist Formfehler.

Schadensersatzansprüche gegen zahlungsunfähigen Ex-Mieter

Kein Formfehler ist es aber leider meistens, wenn ein Vermieter einem Mieter kündigen muss, weil dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und – als wäre das nicht genug – bei Auszug erhebliche Beschädigungen des Mietobjektes feststellen muss. Wenn der bisherige Mieter zu allem Überfluss auch noch pleite ist, bleibt der Vermieter auf seinen Ansprüchen auf Schadenersatz meistens sitzen. Der „SteuerSparbrief AKTUELL“ (15/2017) wartet wenigstens dafür mit einem Trostpflaster für Vermieter auf.

 

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Autor: Franz Höllriegel