Fachbeitrag | Beitrag aus „Das neue Mietrecht 2015“
16.03.2016

Schönheitsreparaturen formulieren

Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Die Schönheitsreparaturen obliegen grundsätzlich dem Vermieter als Teil seiner Instandhaltungspflicht nach § 535 BGB. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung können die laufenden Schönheitsreparaturen aber auf den Mieter (auch formularvertraglich) nach Maßgabe eines Fristenplans übertragen werden. Dies geschieht in der Rechtspraxis allgemein durch sog. Renovierungsklauseln, die auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt werden.

Diese Möglichkeit der Vertragsgestaltung ließ der Bundesgerichtshof jahrzehntelang auch dann zu, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn ganz oder teilweise renovierungsbedürftig war (BGH, NJW 1988, 2790). Dem damaligen Verständnis lag die Vorstellung zugrunde, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragszeit belastet würde, wenn die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Von dieser Rechtsauffassung sind die Karlsruher Richter mit drei Urteilen vom 18.03.2015 radikal abgewichen und haben entschieden, dass eine Formularklausel unwirksam ist, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt. Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder ggf. in einem besseren …

Autor: Manfred Leyendecker

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