Fachbeitrag | Beitrag aus „Das neue Mietrecht 2015“
16.03.2016

Mieterhöhung ankündigen

7551_das_neue_mietrecht

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB): Wenn die Erklärung des Vermieters den formalen gesetzlichen Voraussetzungen entspricht, hat sie unmittelbare vertragsändernde Wirkung, sodass die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich ist.

Zu den wichtigsten Modernisierungsmaßnahmen zählen (gemäß § 555b BGB):

Wärmedämmung der Gebäudehülle, Fensteraustausch, Erneuerung des Heizkessels, Einbau eines Bads, einer zentralen Heizungsanlage, eines neuen Balkons, Einbau eines Lifts.

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen, d.h. Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln (§ 559 Abs. 2 BGB). Sie sind infolgedessen abzusondern, wenn eine Modernisierungsmaßnahme zugleich auch der Erhaltung der Mietsache dient. Dies entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (17.05-2001 – III ZR 283/00). Überzogene Anforderungen an die Berechnung des Abzugs sollen somit vermieden werden. Vor dem Hintergrund, dass es sich bereits bei der Kostenumlage nach Absatz 1 von jährlich 11 % um eine pauschalierende Vorgehensweise handelt, wäre es unangemessen, bei der Berechnung des Kostenanteils, der auf die zugleich mit der Modernisierung erledigten Erhaltungsmaßnahmen entfällt, allzu strenge Anforderungen …

Autor: Manfred Leyendecker 

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