Fachbeitrag | Beitrag aus „Das neue Mietrecht 2015“
16.03.2016

Kündigung wegen Miet-/Kautionsrückstands durchsetzen

Die weitaus wichtigsten Fälle der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund sind in § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB geregelt: Der Mieter gerät mit der Zahlung der Miete in Rückstand.

Wenn das Gesetz von Mietrückstand spricht, ist dabei die Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung zu verstehen (BGH, NJW 2008, 3210). Nicht dazu gehört nach bisheriger Rechtsprechung der Rückstand mit einer Nachzahlung von Betriebskosten nach erfolgter Abrechnung. Allerdings kann hier eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB begründet sein.

Der Ausspruch der Kündigung ist erst möglich, wenn die materiellen Voraussetzungen für die Kündigung gegeben sind. Es genügt nicht, wenn sie erst bei Zugang der Kündigung eingetreten sind, so jedenfalls – richtig – die h.M. Andernfalls würde man praktisch „Vorratskündigungen“ zulassen.

Beispiel

Es fehlt eine Monatsmiete. Am Ende des Monats kündigt der Vermieter fristlos wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten, weil er annimmt, dass der Mieter auch die nächste fällige Miete nicht bezahlen wird. Die Kündigung geht dem Mieter am vierten Werktag des Folgemonats zu. Die Miete für diesen Monat war also bei Zugang der Kündigung fällig und war nicht bezahlt. Der Mietrückstand betrug damit tatsächlich zwei Monatsmieten. Die Kündigung ist nicht wirksam, weil die Kündigungsvoraussetzungen bei Absendung der Kündigung nicht gegeben waren. Sie muss wiederholt werden.

Die beiden Varianten des Mietrückstands

  1. § 543 Abs. 2 Ziffer 3a BGB: Der …

Autor: Karlheinz Glogger

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