News | Beitrag aus „Das neue Mietrecht 2015“
16.03.2016

Erste Erfahrungen mit der Mietrechtsreform (01.05.2013)

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Ausschluss der Mietminderung

Streitfall: Am 03.12.2012 hat der Bundesgerichtshof dem Mieter das Recht zugestanden, die Miete um 10 % zu kürzen, weil der Vermieter die Hausfassade eingerüstet hat, um das Dach seines Hauses sanieren und energetisch dämmen zu lassen (VIII ZR 181/12). Er hat ihm attestiert, dass das Gerüst störend sein kann, weil es u.a. die Aussicht aus den Fenstern verstellt und eine erhöhte Einbruchsgefahr darstellt.

Neue Rechtslage

Seit dem 01.05.2013 ist eine derartige Rechtsprechung nicht mehr möglich, weil das neue Recht dem Mieter die Mietminderung für den Zeitraum von drei Monaten versagt, wenn energetische Modernisierungsmaßnahmen anstehen (§ 536 Abs. 1a BGB). Der Minderungsausschluss gilt ebenfalls, wenn mit energetischen Modernisierungsmaßnahmen auch Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen denknotwendig in einem Gewerk zusammenfallen. Aufseiten der Vermieter wird diese neue Rechtslage allgemein begrüßt.

Allerdings erfährt dieser Grundsatz eine Einschränkung, wenn neben diesen Arbeiten andere – technisch und deshalb auch zeitlich zu trennende – Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen als selbstständige Baumaßnahmen mit erledigt werden. Im Zweifel soll durch Schätzung ermittelt werden, welche Beeinträchtigung nun von einer eigentlich energetischen Modernisierungsmaßnahme und welche Beeinträchtigung von anderen davon zu trennenden selbstständigen Baumaßnahmen ausgeht.

Anmerkung: Diese Regelung wird in der Rechtspraxis als kritisch angesehen, weil sie geeignet …

Autor: Manfred Leyendecker 

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