18.10.2017

Bauvertragsrecht 2018: Welche organisatorischen Veränderungen Handwerker vornehmen müssen

Folgende Punkte sind für Handwerker durch die umfassenden Veränderungen der Bauvertragsnovelle 2018 besonders wichtig. Anordnungsrecht, Abnahme, Bauhandwerkersicherheit und Verbraucherbauvertrag.

Bauvertragsrecht 2018: Welche organisatorischen Veränderungen Handwerker vornehmen müssen

Bauvertragsrecht 2018: Änderungen für Handwerker

Um auf die umfassenden Veränderungen der Bauvertragsnovelle richtig reagieren zu können, müssen Handwerker und Bauunternehmer Änderungen in der Organisation ihrer Arbeitsabläufe vornehmen. Folgende Punkte im Bauvertragsrecht 2018 sind besonders wichtig:

  • Anordnungsrecht des Auftraggebers nach BGB 2018
  • die Regelungen zur Abnahme nach BGB 2018
  • die Änderungen zur Bauhandwerkersicherheit nach BGB 2018
  • der Verbraucherbauvertrag nach BGB 2018

Anordnungsrechte des Auftraggebers nach BGB 2018

Völlig unstreitig ist, dass die neuen Anordnungsrechte (§ 650b BGB 2018) für BGB-Verträge gelten. Nach Meinung der meisten Baujuristen verdrängen die Neuregelungen über die Anordnungsrechte des Auftraggebers aber auch die bisherigen Regelungen der VOB, jedenfalls dann, wenn die Geltung der VOB vom Auftraggeber gewünscht wurde. Ist das der Fall, so können Sie das Problem der Anwendung des BGB 2018 auf Verträge nach VOB schon in den Vertragsverhandlungen mit dem Auftraggeber offen ansprechen. Sie sollten für sich und Ihre Mitarbeiter aber in jedem Fall ein Musterschreiben vorbereiten, in dem Sie dem Auftraggeber – gegebenenfalls erst nach Vertragsabschluss – darauf hinweisen, dass die Regelungen unwirksam sind und dass Sie Ihre Nachträge nunmehr auf § 650b und 650c BGB 2018 stützen.

Zudem kommt es bei Anordnungen des Auftraggebers nach BGB 2018 nicht mehr auf die kalkulierten, sondern auf die tatsächlich notwendigen Kosten an (kein Rückgriff auf die Urkalkulation wie in der VOB). Dies gilt auch im Hinblick auf etwaige Lohnkosten. Dazu sollten sich Handwerker und Bauunternehmer dazu notwendige Nachweise schon jetzt selbst erstellen oder erstellen lassen (etwa durch Ihren Steuerberater). Berechnen Sie, welche Lohn– und Sozialkosten Ihnen bei Ausführung von Bauleistungen durch Ihre Arbeitnehmer entstehen, und stellen Sie schon jetzt die für den Nachweis notwendigen Unterlagen zusammen. So sparen Sie beim Erstellen von Nachträgen nach BGB 2018 später Zeit.

Die für die Abrechnung zuständigen Mitarbeiter müssen über die neuen Abrechnungsregelungen bei Nachträgen (Anordnungen) umfassend informiert sein. Besprechen Sie also die Neuregelungen der Bauvertragsnovelle intern mit Ihren Mitarbeitern und Kollegen.

Das BGB 2018 sieht im Streitfall vor, dass sowohl der Auftraggeber als auch der Auftragnehmer einstweilige Verfügungen beantragen können (§ 650d BGB 2018). Dabei handelt es sich um gerichtliche Eilverfahren, bei denen der Richter eine Entscheidung innerhalb von wenigen Tagen fällt. In aller Regel bedürfen solche Verfahren der Begleitung durch einen erfahrenen Baurechtsanwalt. Es schadet nicht, wenn Sie sich schon jetzt – etwa bei befreundeten Unternehmern – danach erkundigen, welche kompetenten Fachanwälte in Ihrer Gegend ansässig sind.

Verschärfung der Regelungen über die fiktive Abnahme nach BGB 2018

Bei der Abnahme nach BGB 2018 gilt es organisatorisch sicherzustellen, dass sofort nach Fertigstellung eines Bauvorhabens ein schriftliches Abnahmeverlangen (unter Fristsetzung) verschickt wird, und zwar möglichst als Einwurf-Einschreiben. Am besten fertigen Sie auch hier ein Musterschreiben. Ist der Auftraggeber ein Verbraucher, so muss er über die Rechtsfolgen des Schweigens auf ein solches Abnahmeverlangen in dem Musterschreiben belehrt werden (§ 640 Abs. 2 Satz 2 BGB 2018).

Jeder Mitarbeiter muss zudem wissen, dass er im Fall der Abnahmeverweigerung des Auftraggebers sofort eine Zustandsfeststellung (§ 650g BGB 2018) verlangen kann und muss.

Bauhandwerkersicherheit nach BGB 2018

Der Anwendungsbereich der Bauhandwerkersicherheit hat sich mit der Bauvertragsnovelle maßgeblich verändert. So können nunmehr z.B. auch Abrissunternehmen in der Regel eine Sicherheit verlangen. Private Häuslebauer sind nicht mehr generell von der Pflicht zur Stellung der Sicherheit befreit. Prüfen Sie, inwieweit sich die Rechtslage für Ihr Unternehmen verändert hat. Lassen Sie sich bei Unklarheiten anwaltlich beraten.

Verbraucherbauvertrag nach BGB 2018

Die wohl umfangreichsten Änderungen bringt die Baurechtsreform für solche Unternehmer, die Verbraucherbauverträge abschließen. Neben der Pflicht zur Erstellung und Übergabe einer Baubeschreibung (§ 650j BGB 2018) ist beispielsweise das Widerrufsrecht des Verbrauchers (§ 650l BGB 2018) zu nennen.

Aber beachte: Nicht jeder mit einem Verbraucher geschlossene Bauvertrag ist ein Verbraucherbauvertrag. Richtigerweise müsste der Vertragstyp „Verbrauchergebäudevertrag“ heißen. Er setzt nämlich voraus, dass der Auftragnehmer die Errichtung eines ganzen Gebäudes oder entsprechend umfangreiche Abbrucharbeiten übernimmt. Wer kein Gebäude errichtet, sondern nur Einzelleistungen oder ein Gewerk erbringt (z.B. Heizung oder Trockenbau), der schließt keine Verbraucherbauverträge ab.

Kommt der Abschluss von Verbraucherbauverträgen für Sie in Betracht, dann müssen Sie sich von einem auf das Baurecht spezialisierten Fachanwalt umfassend beraten lassen. So müssen Sie aller Voraussicht nach die betriebsinternen Vorgänge neu festlegen, etwa zur Anfertigung und Überlassung der Baubeschreibung, aber auch zur Belehrung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht. Der Inhalt der Baubeschreibung und auch der Widerrufsbelehrung muss mit einem Anwalt abgestimmt werden. Hier besteht dringender Handlungsbedarf. In Ihrem Bereich – bei Verbraucherbauverträgen – hat es die umfangreichsten Änderungen und Gesetzesergänzungen überhaupt gegeben.

Autor: Markus Fiedler (Rechtsanwalt)