Fachbeitrag | Informieren und Recht 19.01.2016

Elektrische Prüfungen in Immobilien

Wann und wie oft elektrische Betriebsmittel und elektrische Anlagen am Arbeitsplatz geprüft werden müssen, ist in zahlreichen Vorschriften geregelt. Doch welche Prüfungen sind in Immobilien gesetzlich vorgeschrieben? Unser Fachbeitrag gibt Antwort.

Prüfungen in Immobilien: rechtliche Grundlagen

Nach Artikel 14 Abs. 2 des Grundgesetzes (GG) verpflichtet Eigentum und soll dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Also darf im Umkehrschluss niemand dadurch geschädigt werden. Das juristische Gefüge zwischen Mieter und Vermieter wird grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und im Strafgesetzbuch (StGB) geregelt. Aus den §§ 535, 536 BGB folgt die gesetzliche Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem für den vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (siehe auch Leitsatz zu OLG Saarbrücken, Az. 4 U 109/92). Nach § 538 BGB kann der Vermieter Veränderungen oder Verschlechterungen (durch Abnutzung) der Mietsache (hier: der elektrischen Anlage) bei vertragsgemäßem Gebrauch nicht dem Mieter anlasten.

Des Weiteren gilt auch für Vermietungen die Verkehrssicherungspflicht gemäß § 823 Abs. 1 BGB. Dort heißt es:

„Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“

Wartungs- und Prüfpflichten in elektrischen Anlagen

Die VDE-Bestimmungen unterscheiden bei der Prüfung elektrischer Anlagen grundsätzlich:

  • Erstprüfung nach VDE 0100-600:2008-06 Abschn. 61
  • wiederkehrende Prüfung nach VDE 0105-100:2015-10 Abschn. 5.3.3101 sowie VDE 0100-600:2008-06 Abschn. 62
  • mögliche Prüfpflichten nach VDE 0100 Gruppe 700 für Betriebsstätten, Räume und Anlagen (z.B. Sauna, Schwimmbad) besonderer Art
  • gesonderte Prüfpflichten nach Vorgaben anderer Regelwerke in Abhängigkeit der speziellen Art der Nutzung der Mietbereiche

Der Vermieter hat somit bei der Vermietung von Mietbereichen, sofern der Mietvertrag nichts anderes festlegt, die oben genannten Wartungs- und Prüfpflichten einzuhalten. Nach VDE 0105-100:2015-10 Abschn. 5.3.3.1 sind geeignete Zeitabstände durch den Vermieter festzulegen, innerhalb derer die elektrische Anlage eigenverantwortlich wiederkehrend geprüft werden muss.

Wiederkehrende Prüfungen: Bestimmung der Häufigkeit

Im nationalen Teil (VDE 0105-100:2015-10) dieser Norm unter Abschn. 5.3.3.101.6 muss die Häufigkeit der wiederkehrenden Prüfung einer Anlage bestimmt werden unter Berücksichtigung

  • der Art der Anlage und Betriebsmittel,
  • der Verwendung und des Betriebs der Anlage,
  • der Häufigkeit und Qualität der Anlagenwartung und
  • der äußeren Einflüsse, denen die Anlage ausgesetzt ist.

Prüfungen in Wohnungen: alle zehn Jahre

Gemäß Anmerkung 3 der Norm für Wohnungen ist eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren möglich. Allerdings wird bei einem Mieterwechsel ausdrücklich eine Prüfung der elektrischen Anlage empfohlen, ungeachtet der Tatsache, dass die Zeitspanne bis zur nächstfälligen Prüfung noch nicht abgelaufen ist.

Prüfungen bei Mieterwechsel

Im Hinblick auf eine rechtssichere Vermietung und zur Vermeidung von strafrechtlich bedenklichen Personengefährdungen ist es erforderlich, bei jedem Mieterwechsel eine Prüfung mit zugehöriger rechtssicherer Dokumentation durchzuführen, sodass die technische Sicherheit der elektrischen Anlage rechtssicher nachgewiesen werden kann. Zu diesem Zeitpunkt besteht nicht nur ein unproblematischer Zugang zu den Mietflächen, sondern notwendige Änderungen können unkompliziert durchgeführt werden. Ebenso kommt der Vermieter seiner Sorgfaltspflicht gegenüber dem künftigen Mieter nach, der über unzulässige Eingriffe seines Vorgängers kein Wissen hat. Bei dieser Gelegenheit lässt sich auch das nächste Prüfintervall aus der zu erwartenden Nutzung neu bemessen.

Bild: © AndreyPopov/iStock/Thinkstock

Autor: Stefan Euler