17.10.2018

Immobilienmarkt ist das Brot- und Buttergeschäft der Logistik

Die Logistikimmobilienwirtschaft wächst weiter – aber das Rekordergebnis von 2017 wird sich dieses Jahr nicht wiederholen. Vor allem ausländische Investoren sorgen für einen Großteil des Gesamtumsatzes.

2018 wird der Logistikimmobilienmarkt aber die zweithöchsten Ergebnisse in puncto Investitionen und Bautätigkeit sehen.

Die Logistikbranche entwickelt sich weiter als der Umsatzbringer am Immobilienmarkt. Das geht aus der neuen Studie „Logistik und Immobilien 2018“ hervor, die bulwiengesa bereits zum vierten Mal in Folge in Partnerschaft mit Berlin Hyp AG, Bremer AG, Garbe Industrial Real Estate GmbH und Savills Immobilien-Beratungs GmbH herausgegeben hat. Nach dem Rekordjahr 2017 zeigt sich demnach in diesem Jahr ein Mangel an verfügbaren Objekten.

Zudem fehlen bei der Bautätigkeit Grundstücke und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen zusätzlich. Im Ergebnis werden nach Annahme der Marktforscher sowohl die Investitionen am Immobilienmarkt als auch das Fertigstellungsvolumen hinter den Werten des Vergleichszeitraums 2017 zurückbleiben. 2018 werde der Immobilienmarkt aber die zweithöchsten Ergebnisse in puncto Investitionen und Bautätigkeit sehen.

Bautätigkeit: Rückgang auf hohem Niveau

Für die Untersuchung wurden Zahlen und Daten in den Bereichen Bautätigkeit, Investment und Finanzierung ausgewertet. Darüber befragte man zahlreiche Experten und Praktiker zu den Entwicklungen der Logistikimmobilienwirtschaft.

„Ohne das Brot- und Buttergeschäft der Logistiker müsste die Volkswirtschaft eher kleine Brötchen backen oder gar Hunger leiden“, erläutert Autor Tobias Kassner von bulwiengesa.

Nachdem in den vergangenen Jahren das Fertigstellungsvolumen stets den Wert des Vorjahres übertraf, zeichnet sich für 2018 erstmals seit 2015 wieder ein Rückgang des Flächenneuzugangs ab. Begann das Jahr noch mit dem stärksten ersten Quartal seit Beginn der Studienreihe, sorgte eine vergleichsweise schwache Jahresmitte dafür, dass nun ein Fertigstellungsvolumen von gut 4,2 Millionen Quadratmetern Neubaulogistikfläche zum Jahresende realistisch erscheint.

Verglichen mit dem Fertigstellungsvolumen von mehr als 4,6 Millionen Quadratmetern im Kalenderjahr 2017 bedeute dies eine spürbare Reduzierung der Bautätigkeit. Allerdings sei dies ein Rückgang der Neubautätigkeit auf hohem Niveau – der Immobilienmarkt sei weiter von Nachfrageüberhängen und starkem Wettbewerb um Logistikimmobilien geprägt. Vor allem in Großstädten und deren Umland würden Flächenpotenziale für Neubauentwicklungen knapp.

Professionelle Projektentwickler dominieren den Immobilienmarkt

Für dieses Jahr zeichnet sich Berlin als die Logistikregion mit dem höchsten Neubauvolumen ab. Ein Fertigstellungsvolumen von rund 375.000 Quadratmetern erscheint realistisch und unterstreicht die seit Jahren zunehmende Bedeutung dieses Logistikstandortes. Nach realisiertem Neubaulogistikflächenvolumen sind 14 der Top-20-Developer und vier der Top-5-Developer Projektentwickler. Im Jahr 2018 führt dieses Ranking die Goodman Group an mit über 440.000 Quadratmetern Neubaulogistikfläche. Auch über den Betrachtungszeitraum der vergangenen fünf Jahre zeichnet sich die Goodman Group mit 1,6 Millionen Quadratmetern als aktivster Entwickler von Logistikflächen aus.

Auf Platz zwei folgt VGP NV, vor Schwarz-Gruppe, Panattoni Europe und Segro. Der Umfang der im Bau befindlichen und konkret geplanten Projekte lässt für das kommende Jahr einen Flächenneuzugang von erneut über vier Millionen Quadratmetern erwarten. Die hohe Nachfrage und das insgesamt stabile Wachstum der Logistikwirtschaft würden also anhalten.

„Nach 2016 und 2017 wird 2018 zum dritten Mal in Folge mehr als vier Millionen Quadratmeter Neubaulogistikfläche fertiggestellt werden. Alles spricht dafür, dass Logistikimmobilien auch zukünftig eine wichtige Rolle in der Riege der etablierten Assetklassen einnehmen werden“, erläutert Studienleiter Tobias Kassner von bulwiengesa.

Höchste Flächenumsätze in Speditions- und Transportlogistik

Überflieger wie die Urbane Logistik werden der Studie zufolge die Zukunft der Logistik bestimmen und die Stadtbilder prägen. Die etablierten Marktsegmente bilden nach wie vor das Rückgrat der Logistikflächennachfrage. Deren Entwicklung ist richtungsweisend für die gegenwärtige und zukünftige Lage auf den Logistikimmobilienmärkten. Mit großem Abstand generiert die Speditions- und Transportlogistik die höchsten Flächenumsätze.

Große Nachfrage nach Logistikflächen kommt aus den Bereichen Automobillogistik sowie E-Commerce, die auch abseits der großen Logistikregionen zu finden sind.

Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer bei Garbe Industrial Real Estate GmbH: „Bei der Analyse des deutschen Logistikimmobilienmarktes wird deutlich, dass Distributionsimmobilien dominieren – diese machen 57,7 Prozent des Transaktionsvolumens aus. Hier wird, salopp gesprochen, das Brot- und Buttergeschäft der Logistikwirtschaft abgewickelt. Diese generisch gestalteten Immobilien machen den Großteil des Marktumsatzes aus.”

Nicht jeder Sektor ist naturgemäß in jeder Lage zu finden. So sind etwa Halle/Leipzig sowie das Rheinland und Frankfurt a.M. Schwerpunkte der bundesweiten Handelslogistik. Die Getränke- und Lebensmittellogistik konzentriert sich in etablierten Logistikregionen (Berlin, Hamburg, Ruhrgebiet, Rhein-Main). In der Chemie- und Pharmalogistik gibt es eine starke Polarisierung in den drei Regionen Hamburg, Köln/Düsseldorf/Duisburg und Frankfurt/Mannheim. Die Fashionlogistik ist an den ehemals bedeutenden Standorten der deutschen Textilwirtschaft im Ruhrgebiet und Münsterland angesiedelt.

Ausländische Akteure prägen den Investmentmarkt

Im Vergleich zum Rekordjahr 2017 wird das Investmentvolumen des laufenden Jahres niedriger sein, allerdings auf hohem Niveau. Für 2018 wird das zweithöchste Investmentergebnis seit Studienbeginn erwartet. Dabei wird der Transaktionsmarkt zunehmend von Portfolio-Deals geprägt; der Anteil von Portfoliotransaktionen macht im bisherigen Jahresverlauf 2018 rund 60 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Bertrand Ehm, Director Industrial Investment Germany, Savills Immobilien Beratungs-GmbH:

„Die positive Entwicklung des deutschen Logistikimmobilienmarkts wird auch von der wachsenden Nachfrage aus dem Ausland getrieben. Der Anteil ausländischer Investoren wächst – über große Portfolio-Deals bestimmen sie bereits den Markt. Dabei stellen Asiaten die bedeutendste Gruppe ausländischer Investoren. Bemerkenswert ist auch, dass ausländische Investoren zunehmend Lagen abseits der Top 7 in den Fokus nehmen.“
Autor: Friedrich Oehlerking (Freier Journalist und Experte für Einkauf, Logistik und Transport)