24.09.2015

Die Logistikimmobilie – eine lohnende Investition

Wer im Wettbewerb bestehen will, muss seine Logistik mit Immobilien abstützen. Standortwahl, Bauplanungskonzept und der sinnvolle Einsatz von Geldmitteln sind dabei die entscheidenden Voraussetzungen.

Just in time“ – das Schlagwort der Logistik des letzten Jahrhunderts. Es hat auch heute noch seine Bedeutung. Allerdings mit einigen Abwandlungen. Umwelt, Globalisierung, Erfordernisse von Produktion, Handel und Vertrieb lassen eine reine Verlagerung des Lagers auf die Autobahn nicht zu. Banken, Investoren und Finanzdienstleister haben diesen wachsenden Markt für sich entdeckt. Dienstleister verschiedener Ausrichtung bieten ihr Know-how an. Orientierung aufseiten der Anwender, Unternehmen, Outsourcer und Logistikdienstleister ist nötig, wenn die Chancen der Logistikimmobilie für den eigenen Unternehmenserfolg genutzt werden sollen.

Kernaussagen

  • Die Veränderungen von Markt und Wettbewerb haben Veränderungen in der Logistik zur Folge. Die Produktionspartner sitzen zunehmend in verschiedenen Ländern.
  • Der Anteil des Umsatzes mit Logistikimmobilien wächst rasant.
  • Der Anteil des Warenumschlags über Logistikimmobilien am Gesamtfrachtaufkommen nimmt ständig zu.
  • Trends in der Logistik beschäftigen sich mit dem Einsatz neuer Technologien, der Globalisierung des Wirtschaftsverkehrs, einer Nachfragedynamisierung und einer Vernetzung von Unternehmen.
  • Gute Logistikimmobilien erzielen beste Renditen und größte Verkaufserlöse.

Logistikimmobilien

Gewerbeimmobilien werden gemeinhin unterschieden in Industrie-, Gewerbepark-, Industriepark-, Logistik- und Logistikparkimmobilien. Logistikimmobilien lassen sich dabei im Wesentlichen als Fertigteillager, Ersatzteillager, Produktionslager, Beschaffungslager, Distributionslager, Umschlagslager, Regionallager oder Depot, Hochregallager und Zentrallager verwenden.

In Deutschland war die Entwicklung der logistischen Abläufe und Marktteilnehmer vor etwa 25 Jahren durch starke Veränderungen geprägt, die ihren Ausgang in den USA nahmen. Hoher Wettbewerbsdruck und Aussichten auf neue Kostenvorteile führten in der produzierenden Industrie zu Einsparungsmaßnahmen aufgrund angepasster Logistikabläufe. Der Druck zur Veränderung wurde von der Industrie weitergereicht an die Zulieferindustrie. Künftig erwartete man von ihnen, Lagerbestandsverwaltung und vorarbeitende Produktionsschritte zu verantworten. Deren Herausforderungen hatten ihren Kern in der Logistik.

Deutschland als zentraler Standort

Deutschland bietet dabei aufgrund seiner hervorragenden Infrastruktur und zentralen Lage in der Mitte des europäischen Markts die besten Voraussetzungen für die Ansiedlung von Logistikdienstleistungen und Logistikflächen. Allein in den fünf großen Ballungsräumen Berlin, Köln/Düsseldorf, Rhein/Main, Hamburg und München wird knapp die Hälfte des gesamten deutschen Flächenumsatzes mit Logistikimmobilien umgesetzt.

Für Logistikimmobilien in den Ballungszentren werden Spitzenmieten zwischen 4,50 € und 6,50 € pro Quadratmeter erzielt. Untersuchungen zeigen, dass etwa 17 % der gesamten Logistikkosten eines Unternehmens für die Logistikimmobilie ausgegeben werden. Im Allgemeinen treten auf dem Logistikimmobilienmarkt als Marktteilnehmer Nutzer, Investoren, Banken und Finanzdienstleister, Bauunternehmen, Projektentwickler, Lieferanten und Logistikimmobilien- sowie Logistikprozessberater in Erscheinung.

Dabei sind die Hauptnutzer von Logistikimmobilien Industrieunternehmen, die aufgrund von Produktion, Handel oder Dienstleistung in eigener Regie ein Lager oder Logistikzentrum betreiben. Weitere Nutzer sind Logistikdienstleister, KEP-Dienstleister und Warehouse-Outsourcer.

Investoren erkennen zunehmend die Logistikimmobilie als interessantes Nischenprodukt im Rahmen der Kapitalanlage. Aufgrund der hohen Nachfrage nach geeigneten Logistikimmobilien werden an Verkäufer von Logistikimmobilien höchste Jahresmietfaktoren bezahlt.

Für Banken interessant

Auch Banken haben die Logistikimmobilien längst als lukratives Geschäft entdeckt. Die relativ einfache Beschaffenheit einer Lagerhalle ermöglicht es beispielsweise dem Lagerhallenbesitzer, eine kalkulierbare Summe für Instandhaltung und Umbauten vorzusehen. Das macht die Immobilie flexibel in der Nutzung und damit als Sicherungsobjekt für Banken so attraktiv. Sie legen Wert auf Wiederverwend- und -verwertbarkeit einer Logistikimmobilie.

Wegen der hohen Spezialisierung werden Logistikimmobilien im Wesentlichen von regionalen Maklerunternehmen angeboten. Überregionale Logistikimmobilienmakler gibt es in Deutschland nur wenige. Da die Makler zum einen als Mittler und zum anderen als Berater agieren, verfügen sie auch über Informationen über die regionale und bundesweite Marktentwicklung.

Selbermachen bei der Durchführung der Logistikprozesse bedeutet Aufbau und Bereitstellung von Ressourcen für die Immobilie und das Innenleben der Lager- oder Produktionshalle aus eigenen Mitteln, mit allem, was dazugehört, wie Bebauungsplan, Genehmigungsverfahren und Realisierung bei einer Neubauimmobilie oder Facility Management, Technikwartung, Reinigung oder Hausmeisterservice bei einer Bewirtschaftung.

Logistikdienstleister

Logistikdienstleister sind beispielsweise:

  • Spediteur
  • Transportdienstleister
  • Paketdienstleister
  • Warehousedienstleister
  • Anbieter für verschiedene Branchen oder Dienstleistungssektoren

Aufgrund ihrer Angebotsstruktur ist es für Logistikdienstleister erforderlich, an bestimmten Standorten mit der geeigneten Logistikimmobilie vertreten zu sein. Für den Logistikdienstleister, der in der Regel Lagerflächen selber nutzt, gibt es die Alternative, Hallen selber zu bauen oder bauen zu lassen und anzumieten, d.h. auch, Eigenkapital aufzubringen oder laufende Mietkosten zu kalkulieren.

Der Erwerb des optimalen Grundstücks ist in den Ballungsgebieten ein sehr kritischer Faktor. Häufig verfügen Gewerbegrundstücke nicht über die erforderliche 24-Stunden-Genehmigung nach der Gewerbeimmobilienverordnung (GI). Diese sollte allein schon wegen der uneingeschränkten 24-stündigen Erreichbarkeit und der Wiederverwertbarkeit vorhanden sein.

Wichtig ist die Lage einer Logistikimmobilie. Ihre Qualität bemisst sich nach Kriterien wie Anbindung an eine Autobahn, Nähe zu einem Ballungsraum, Anbindung zum Intermodalverkehr (zu Wasser-, Schienen- oder Luftverkehr), Nähe zu Konsumenten und Produzenten oder – ganz wichtig – die Beschaffenheit des Bodens, auf dem gebaut ist oder werden soll.Je nach dem, welche Tätigkeiten in der Logistikimmobilie geleistet werden sollen, müssen sich Entscheider über den optimalen Prozessablauf aller Bereiche in der Lager- und Produktionshalle klar sein. Zumal bei Industrieunternehmen aus Handel und Produktion kommt es auf die Qualität der Mitarbeiter für dieses Projekt an.

Fazit: zentrale Funktion in der modernen Wertschöpfungskette

Der Logistikimmobilie kommt in der modernen Wertschöpfungskette eine zentrale Funktion zu. Weitsichtige Planung und bedarfsgerechte Umsetzung können über Erfolg und Misserfolg eines ganzen Unternehmens entscheiden. Deswegen ist die Heranziehung umfangreichen Know-hows unbedingt vonnöten.

Dies hat zum Entstehen eines neuen, völlig eigenständigen Marktzweigs geführt, in dem Dienstleister verschiedener Ausrichtung vom Investor über den Finanzdienstleister bis hin zu Logistikimmobilienberatern zukunftssichere Verdienstmöglichkeiten finden.

Allerdings entbindet dies die Auftraggeber von Logistikimmobilien nicht davon, sich intensiv ein eigenes Bild von einem Logistikimmobilienvorhaben zu machen, für eine professionelle Baudurchführung und -bewirtschaftung Sorge zu tragen. Schließlich ist eine Logistikimmobilie – auch und gerade wegen der von ihr meistens geforderten hohen Flexibilität – eine Investition für die Zukunft.

Sie lasen soeben einen Auszug aus einem längeren Beitrag unseres Autors Kuno Neumeier. Wenn Sie mehr zu wichtigen Logistik-Themen wissen wollen, dann testen Sie jetzt 14 Tage lang kostenlos und unverbindlich den Online-Titel “Einkauf – Logistik – Transport“.

Autor: Kuno Neumeier