08.11.2018

Berlin boomt: Logistikregion mit höchstem Neubauvolumen 2018

E-Commerce und urbane Logistik – im Großraum Berlin mit mehr als vier Millionen potenziellen Kunden sorgen sie für starkes Wachstum. Die Kehrseite: die Angebote reichen nicht aus. Jahrelang wurden viel zu wenig neue Logistikimmobilien gebaut. Experten schlagen Alarm.

2018 wird in der Bundeshauptstadt das bislang höchste Neubauvolumen im gesamten Bundesgebiet erwartet.

Höchstes Neubauvolumen im Bundesgebiet

Die Logistikregion Berlin erlebt derzeit einen rasanten Aufstieg. Das belegt jetzt die bereits zum vierten Mal erstellte Studie „Logistik und Immobilien 2018“ von Marktforscher Bulwiengesa in Zusammenarbeit mit Berlin Hyp AG, Bremer AG, Garbe Industrial Real Estate GmbH und Savills Immobilien-Beratungs GmbH. 2018 wird demnach in der Bundeshauptstadt das bislang höchste Neubauvolumen im gesamten Bundesgebiet erwartet. Insgesamt 375.000 Quadratmeter neue Logistikflächen werden voraussichtlich fertiggestellt. Nach dem schon guten Ergebnis aus dem Vorjahr kann sich Berlin damit als einer der gefragtesten deutschen Logistikstandorte etablieren, heißt es in einer Pressemitteilung dazu.

Fehlende Angebote, rückläufige Umsätze

Trotz des hohen Neubauvolumens kann die immense Nachfrage jedoch nicht bedient werden. Aufgrund fehlender Angebote gehe der Umsatz an Logistikflächen in der Region Berlin sogar zurück.

„Der Logistikstandort Berlin profitiert von den Trends E-Commerce und Urbane Logistik, die im Großraum Berlin mit mehr als vier Millionen potenziellen Kunden für starkes Wachstum sorgen. Allerdings reichen die Angebote nicht aus, weil jahrelang viel zu wenig neue Logistikimmobilien gebaut wurden. Nun sehen wir eine stark gewachsene Nachfrage, die zu sprunghaft gestiegener Bautätigkeit führt“, erklärt Studienautor Tobias Kassner von Bulwiengesa.
„Logistik und Immobilien“ ist eine unabhängige Studienreihe des Kompetenzzentrums für Logistik und Immobilien, die die Assetklasse Logistikimmobilien aus verschiedenen Perspektiven umfassend beleuchtet. Bulwiengesa untersuchte die Marktbewegungen im Zeitraum 2011 bis 2018 und wertete diese in den vier zentralen Themenbereichen

  • Projektentwicklung,
  • Bautrends,
  • Investment und
  • Finanzierung aus.

Handel und E-Commerce prägend

Der Logistikstandort Berlin wurde in den vergangenen Jahren vor allem von Unternehmen aus dem Handelsbereich und insbesondere aus dem E-Commerce-Sektor geprägt. Als Gründe dafür nennt die Studie:

  • die große Anzahl von Konsumenten im Großraum Berlin und
  • die aktive Berliner Start-up-Szene mit einer jungen und innovationsfreundlichen Community.

Auch wenn die Flächenpotenziale in den Güterverkehrszentren rund um Berlin allmählich ausgeschöpft sind, verfüge der Berliner Markt im Verhältnis noch über mehr Ansiedlungsmöglichkeiten als etablierte Logistikregionen, so z. B. rund um den neuen Hauptstadtflughafen. Gleichzeitig seien die Preise noch vergleichsweise erschwinglich.

Erstmals 75 Prozent ausländische Investoren

Logistikimmobilien sind für Investoren interessant und gewinnen gegenüber anderen Assetklassen an Bedeutung. Zum einen sind die Anfangsrenditen, die selbst an etablierten Standorten oftmals über vier Prozent liegen, vergleichsweise attraktiv. Zum anderen hat die Assetklasse Logistikimmobilien deutlich an Akzeptanz gewonnen. Sie wird kaum noch als Nischenprodukt verstanden und aus Diversifikationsgründen nun verstärkt in Portfolios aufgenommen. Der stark wachsende Sektor E-Commerce und die zunehmende Markttransparenz, z.B. durch die vorliegende Studienreihe, tragen zur steigenden Nachfrage bei.

Deutsche Logistikimmobilien international hoch im Kurs

Vor allem bei internationalen Investoren genießen deutsche Logistikimmobilien hohes und weiter wachsendes Interesse. Im Jahr 2018 betrug der Anteil ausländischer Investoren bis zum Studienstichtag Mitte des Jahres am Gesamtumsatz erstmals 75 Prozent und markiert damit einen neuen Höchstwert. Die größte Gruppe internationaler Investoren stellen erneut asiatische Unternehmen mit einem Anteil am Gesamtumsatz von 33 Prozent 2018 (2017: 35 Prozent).

Stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gründe für die hohe Nachfrage sind zum einen die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die Investitionen in deutsche Immobilien grundsätzlich begünstigen. Es herrscht wenig Volatilität, zudem eine attraktive und diversifizierte Nutzerstruktur (Konzerne, KMUs) sowie eine insgesamt hohe Mietrendite. Die Anfangsrenditen sind mit über vier Prozent bei Logistikimmobilien selbst in den gefragten Metropolregionen noch höher als bei den übrigen Assetklassen. Somit bleiben Investitionen in Logistikimmobilien trotz der starken Renditekompression der vergangenen Jahre attraktiv.

Autor: Friedrich Oehlerking (Freier Journalist und Experte für Einkauf, Logistik und Transport)