Rechtsprechung | HOAI
14.04.2015

Werkvertraglich geschuldeter Erfolg – Ausbildung von Gefälle

Kommentar zum BGH Urteil vom 21.11.2013 VII ZR 275/12 von Rechtsanwalt Gerd Motzke.

Werkvertraglich geschuldeter Erfolg@ karelnoppe /​ iStock /​ thinkstock

Leitsatz

Ob eine Hof- und Zugangsfläche einer Wohnanlage ein Gefälle zum leichteren Abfluss von Oberflächenwasser haben muss, kann nicht allein danach beurteilt werden, dass es in der Baubeschreibung nicht vorgesehen und auch nicht zwingend erforderlich ist. Es kommt vielmehr darauf an, ob der Besteller ein solches Gefälle nach den dem Vertrag zugrunde liegenden Umständen, insbesondere dem vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard, erwarten kann.

Kurzer Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht mit ihrer Klage einen Vorschussanspruch geltend. Der Klage gegen den Bauträger, der die Verträge vor dem 01.01.2002 geschlossen hat, wird teilweise stattgegeben, insoweit jedoch nicht, als der Vorschussanspruch nach den Darlegungen der Klägerin auch dazu dienen sollte, in der Hof- und Zugangsfläche der Wohnungsanlage ein Gefälle auszubilden. Das Gericht hat in der fehlenden Ausbildung des Gefälles keinen Mangel gesehen. Das Oberlandesgericht stützte sich darauf, dass nach dem Inhalt der Baubeschreibung kein Gefälle geschuldet und auch zur Sicherstellung der Dauerhaftigkeit der Bauteile oder der Gebrauchstauglichkeit ein Gefälle nicht erforderlich ist. Das Gericht hat außerdem eine Beeinträchtigung der Funktionstauglichkeit des Werks verneint.

Gründe

Der BGH teilt diese Auffassung nicht und betont, dass Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen meist nicht abschließend sind, weswegen aus der fehlenden Beschreibung der Leistung für die qualitativen Anforderungen nichts abgeleitet werden kann.

Ausgangspunkt ist nach dem einschlägigen, vor dem 01.01.2002 geltenden Recht, dass der Unternehmer verpflichtet ist, das Werk so herzustellen, dass es die zugesicherten Eigenschaften hat und nicht mit Fehlern behaftet ist, die den Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch auf- heben oder mindern, § 633 Abs. 1 BGB a.F. Vertragsgerecht ist die Leistung deshalb nur, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Der BGH hält es für unzutreffend, wenn das Berufungsgericht u.a. für entscheidend angesehen hat, dass der Vertrag die Herstellung eines Gefälles nicht vorsah. Damit orientiert sich das Gericht al- lein an dem formulierten Vertragsinhalt und beachtet nicht, dass Leistungsbeschreibungen in Bauträgerverträgen regel- mäßig nicht abschließend sind. Viele Details der Ausführung sind in ihnen nicht erwähnt oder genauer beschrieben. Da- raus, dass ein bestimmtes Ausführungsdetail nicht erwähnt ist, kann nicht ohne Weiteres geschlossen werden, dass es nicht geschuldet ist. Vielmehr muss unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Vertrags geprüft werden, ob eine bestimmte Qualität der Ausführung stillschweigend vereinbart ist. Hierfür ist auch auf vertragsbegleitende Um- stände, den qualitativen Zuschnitt, den architektonischen Anspruch und auf die Zweckbestimmung des Gebäudes abzuheben. Entspricht das versprochene Bauwerk dem üblichen Qualitäts- und Komfortstandard, kann der Besteller in der Regel auch die Ausführung nicht näher beschriebener Details in diesem Standard verlangen und muss sich nicht mit einem Mindeststandard zufriedengeben.

Für die Bestimmung dessen, was nach dem Vertrag geschuldet wird, ist nicht ausschlaggebend, ob ein Gefälle zwingend erforderlich ist und sich das fehlende Gefälle weder auf die Gebrauchsdauer des Belags negativ auswirkt oder auch ein Gefälle nicht verhindern kann, dass es im Winter zu Vereisungen des Hofbelags kommen kann. Das besagt aber nichts darüber, ob das Gefälle nicht gleichwohl nach dem dem Vertrag zugrunde gelegten Qualitätsstandard geschuldet ist, um zu bewirken, dass das Wasser schneller abfließt, womit größere Pfützen, folglich auch die entsprechenden Vereisungen und größere Verschmutzungen verhindert werden können.

Der BGH verweist die Sache zur weiteren Aufklärung an das OLG zurück und gibt weitere folgende aufschlussreiche Hinweise, die sich insbesondere mit dem Stellenwert der in dem Verfahren eingeholten Sachverständigengutachten samt Auswirkungen auf die Auslegung des Vertrags befassen. Diese Feststellungen verdeutlichen, dass die Auslegung des Vertrags im Hinblick darauf, was vertraglich geschuldet ist, eine richterliche Aufgabe ist und nicht die eines Sachverständigen. Der Sachverständige leistet mit seinen Feststellungen einen Beitrag, bestimmt jedoch das Auslegungsergebnis nicht verbindlich. Seine Feststellungen sind geeignet, im Rahmen z.B. des § 633 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB n.F. das zu bestimmen, was ein Besteller nach der Art des Werks erwarten kann und was bei Werken der gleichen Art üblich ist.

Den Ausgangspunkt bildet die Aussage, dass die Ausführungen des Sachverständigen keinen Aufschluss darüber geben, ob ein Gefälle der Hof- und Zugangsfläche nach dem dem Vertrag zugrunde liegenden Qualitätsstandard der Wohnungsanlage auszubilden ist. Die Ausführungen deuten eher darauf hin, weil mangels eines Gefälles auf dem Belag Pfützen stehen, die auch zu größeren Verschmutzungen führen. Der Sachverständige hat deshalb den Einbau eines Gefälles für empfehlenswert gehalten. Aus den Feststellungen, dass die Oberfläche den Ebenheitsanforderungen genügt, kann nach Auffassung des BGH nicht geschlossen werden, ein Gefälle brauche nicht eingebaut zu werden. Aus dem Verweis des Sachverständigen auf die Bewährung ebener Beläge in Parkhäusern und Tiefgaragen könne nicht auf den Standard für Hof- und Zugangsflächen in Wohn- anlagen geschlossen werden. Wenn der Sachverständige darauf verweist, dass das Vorhandensein von Abläufen nicht notwendig für eine Gefälleausbildung spreche, weil stehen bleibendes Wasser auch mit Gummischiebern in den Ablauf geschoben werden könne, erschließe sich daraus nicht, ob ein Besteller nicht bei einer mit Abflüssen versehenen Hof- und Zugangsfläche erwarten könne, dass das Wasser mittels eines auszubildenden Gefälles selbstständig abfließt. Soweit der Sachverständige darauf verwiesen hat, dass bei einem Gefälle Kinderwagen wegrollen können, verweist der BGH auf die DIN 18318, Abschnitt 3.3.4, wo bei P asterdecken ein Gefälle gefordert wird, weswegen dieser Nachteil möglicherweise nicht ins Gewicht fällt.

Schließlich gibt der BGH zu überlegen, ob es bezüglich der Ausbildung des Gefälles nicht eine ungeschriebene anerkannte Regel der Technik gibt, die das Ausbilden eines Gefälles fordert. Hintergrund dafür ist die Bemerkung des Sachverständigen, es lägen keine normgemäßen Angaben bzw. es läge kein Regelwerk vor.

Was die Reichweite des Vorschussanspruchs anbelangt, macht der BGH auf Folgendes aufmerksam: Mit einem solchen Anspruch können grundsätzlich nur Aufwendungen für solche Maßnahmen geltend gemacht werden, mit denen der vertragsgemäße Zustand hergestellt wird. Andere Maßnahmen werden erfasst, wenn auf andere Weise das vertragsgemäße Werk nicht hergestellt wird. Das gilt nach Treu und Glauben auch dann, wenn zwischenzeitlich durch neuere Erkenntnisse erwiesen ist, dass eine andere Maßnahme zweckmäßiger ist, das mit dem Vertrag verfolgte Ziel zu erreichen. Dann sind Vorteilsausgleichsgesichtspunkte zu prüfen.

Autor: Rechtsanwalt Gerd Motzke 

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