Rechtsprechung | Vermietung
27.06.2016

Vereinfachte Umlage der Betriebskosten

Immer wieder kommt es zwischen Vermieter und Mieter zu Streitigkeiten über die Betriebskosten. Das belegen die vielen Gerichtsurteile. Aktuell das BGH-Urteil vom 10.02.2016 (des VIII ZR 137/15, § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB), in dem eine Entscheidung über die vereinfachte Umlage der Betriebskosten gefällt wurde.

@ Photobuay /​ iStock /​ thinkstock

Leitsatz

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Sachverhalt

Die Beklagten waren bis zum 31.07.2012 Mieter einer Wohnung der Klägerinnen. Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagten zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet waren. Der Formularmietvertrag vom 27.04.2007 enthält in § 4 (Miete) zu den Betriebskosten folgende Regelungen:

Ziffer 1:

Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR.

Ziffer 3:

Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend.

Darüber hinaus hatten die Klägerinnen mit einem mündlich geschlossenen Mietvertrag Wohnräume in einem angrenzenden Gebäude gemietet. Auch dieses Mietverhältnis endete zum 31.07.2012.

Die Klägerinnen haben die Zahlung rückständiger Miete aus beiden Mietverhältnissen begehrt. Die Beklagten haben gegenüber dem Zahlungsanspruch hilfsweise die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch erklärt, den sie darauf stützen, dass die in der Vergangenheit auf die Betriebskosten erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt seien.

Praxishinweis des Autors

Es entsprach schon bislang ständiger Rechtsprechung des BGH, dass es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete – auch in einem Formularvertrag – nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten bedarf. Der BGH hat es schon immer genügen lassen, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung verwiesen wird – jedenfalls soweit es nicht um „sonstige“ Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Zweite Berechnungsverordnung geht.

Urteile vom

07.04.2004 – VIII ZR 167/03 –, NZM 2004, 417

27.06.2007 – VIII ZR 202/06 –, NJW 2007, 3060

13.01.2010 – VIII ZR 128/08 –, NJW 2010,

Autor: Manfred Leyendecker
  • Immobilienbranche |Immobilien bewerten und verwalten

    Das neue Miet­recht 2015

    Aktueller Praxisratgeber für Vermieter und Hausverwalter mit sofort einsetzbaren Mustervorlagen zur vorteilhaften Umsetzung sämtlicher Neuerungen

    € 187,00 Loseblattwerk mit CD-ROM
    zzgl. € 6,95 Versandpauschale und MwSt.

Produkte und Veranstaltungen

Produktempfehlungen