Rechtsprechung | HOAI
10.04.2015

Grundlagenermittlung: Beratungspflicht zur Genehmigungsfähigkeit schon in Leistungsphase 1

Beurteilt er den Bauherrenwunsch fälschlicherweise als nicht genehmigungsfähig und stimmt der Bauherr deshalb einer abweichenden Bauweise zu, liegt eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragspflichtverletzung vor. Urteil vom Juli 2014

Architekten und Bauherren@ Jupiterimages /​ Pixland /​ thinkstock

BGH
Urteil vom 10.07.2014
VII ZR 55/13
§ 634, 633, 281, 280 BGB

Leitsatz

Ist ein Architekt mit der Leistungspflicht „Grundlagenermittlung“ in Anlehnung an die Beschreibung der Leistungsphase 1 beauftragt, hat er die Wünsche des Auftraggebers (AG) auf Genehmigungsfähigkeit zu prüfen. Beurteilt er den Bauherrenwunsch fälschlicherweise als nicht genehmigungsfähig und stimmt der Bauherr deshalb einer abweichenden Bauweise zu, liegt eine zum Schadensersatz verpflichtende Vertragspflichtverletzung vor. Der Schaden des Bauherrn besteht in seinen Aufwendungen für ein Gebäude, das er ohne die falsche Auskunft so nicht hätte planen lassen.    

Sachverhalt

Der AG möchte ein eingeschossiges Wohnhaus bauen. Sein mit Leistungen entsprechend den Leistungsphasen 1 bis 8 zu §15 HOAI 1996/2002 beauftragter Planer (Auftragnehmer/AN) berät ihn dahin gehend, dass nur eine zweigeschossige Bebauung zulässig sei. Nur aus diesem Grund stimmt der AG einer entsprechenden Planung zu. Während der Errichtung des Rohbaus stellt sich heraus, dass die Auskunft des AN falsch war: auch eine eingeschossige Bebauung wäre zulässig gewesen. Der AG lässt daraufhin den bisherigen Rohbau abreißen und ein neues eingeschossiges Haus entsprechend seinen ursprünglichen Wünschen von einem anderen Architekten planen und bauen. Er verklagt den AN auf Erstattung der Kosten für den ersten Rohbau und dessen Abriss.

Gründe

Zu Recht! Dem Anspruch des AG kann man nicht entgegenhalten, dass doch der Neubau den freigegebenen Plänen und auch diese dem entsprechenden Auftrag, mithin das Leistungsist dem vertragsgemäßen Leistungssoll, entspreche und deshalb kein Mangel vorliege. Es ist vielmehr Leistungsbestandteil der Grundlagenermittlung, die Wünsche der Bauherrschaft zu klären und das Leistungssoll auf diese Weise herauszuarbeiten. Das Abfragen/Klären und Besprechen der Wünsche, Vorstellungen und Forderungen des Bauherrn ist Bestandteil der Beratungspflicht zum gesamten Leistungsbedarf. Dabei muss der Architekt über die Genehmigungsfähigkeit des in Aussicht genommenen Bauvorhabens vollständig und richtig informieren. Passiert dem Planer hier ein Fehler und verursacht dieser Fehler eine Entscheidung des Bauherrn, die dieser andernfalls so nicht getroffen hätte, dann hat die falsche Beratung ein falsches Ergebnis generiert. Der Bauherr hat einen Schaden, da er Geld für ein Bauwerk und dessen Planung zahlte, das er so nicht wirklich wollte. Dieser Schaden ist auszugleichen.

Kommentar

Das Urteil nimmt Bezug auf die Leistungspflichten der Grundlagenermittlung, also der Leistungsphase 1 zum damaligen §15 HOAI 1996/2002. Es gilt inhaltlich aber unverändert auch zur Rechtslage der HOAI 2009 und 2013. Nicht    nur, weil sich insofern an den Grundleistungen der Leistungsphase 1 nichts geändert hat. Sondern auch deshalb, weil es kein Urteil zur HOAI, also zum Honorarrecht ist, sondern ein Urteil zu den vertraglichen Leistungspflichten, mithin zum BGB-Werkvertragsrecht. Definieren die Parteien in ihrem Vertrag die geschuldete Leistung in Anlehnung an die Honorartatbestände der HOAI-Leistungsphasen, wie hier, dann hat der Planer im Rahmen der geschuldeten „Klärung der Aufgabenstellung“ und der „Beratung zum Leistungsbedarf“ u.a. die Wünsche des Bauherrn auch auf ihre Realisierbarkeit zu prüfen, so weit, wie es zu diesem Zeitpunkt möglich ist. Dazu gehört wiederum die Frage der Genehmigungsfähigkeit vor dem Hintergrund gültiger Bebauungssatzungen, sonstiger kommunaler Satzungen oder der §§34, 35 BauGB.  Die Entscheidung ist gleich unter mehreren Aspekten für die alltäglichen Arbeitsschritte von Bedeutung: Spätere Auseinandersetzungen haben sehr oft frühe Ursachen. Erfolg oder Misserfolg, sowohl in technischer wie auch kaufmännischer Hinsicht, entscheiden sich nicht selten bereits in der Anfangsphase. Wer hier seine Leistungspflichten vollständig und korrekt erfüllt, sollte das auch noch Jahre später nachweisen können. Eine schlüssige Dokumentation erbrachter Leistungen, gera- de auch von Erörterungen, Beratungen und Meinungsbildungsprozessen, können – auch im Hinblick auf den Versicherungsschutz – existenzentscheidend werden. Gesprächsprotokolle, Aktennotizen, schriftliche Bestätigung des Auftraggebers – all das kann es kaum genug geben. Sprach die Leistungsphase 1 der HOAI 1996 und 2009 noch lediglich von einem „Zusammenfassen der Ergebnisse“, verpflichtet die HOAI 2013 jetzt schon viel weitergehend zu einem „Zusammenfassen, Erläutern und Dokumentieren der Ergebnisse“. Immerhin. Aber auch die erläuterten und dokumentierten Ergebnisse müssen erst einmal entstehen. Und wie der vorliegende Fall deutlich macht, fallen auf diesem Entwicklungsprozess wesentliche Entscheidungen und dies wiederum auf der Grundlage wesentlicher Planerleistungen, die ihrerseits dokumentiert sein sollten. Sodann wird in diesem Urteil auch wieder einmal deutlich, wie eng im Planungsrecht die zivilrechtliche Leistungspflicht mit dem Verwaltungsrecht, hier dem öffentlichen Baurecht, verknüpft ist. Bei jeglichem Ansatz von offenen Fragen oder Zweifeln sollte der Planer auf „Nummer sicher“ gehen und seinem Bauherrn empfehlen, Genehmigungsfragen durch eine Bauvoranfrage zu klären, statt sich dieses Risiko selber um den Hals zu hängen.

Autor: Richard Althoff 

Produkte und Veranstaltungen

Produktempfehlungen