23.11.2016

Vorsicht Konflikt: EnEV in sozialen Erhaltungsgebieten

Der Planer erhält häufig einen Auftrag, in einem sogenannten sozialen Erhaltungsgebiet energetische Maßnahmen nach der Energieeinsparverordnung vorzunehmen.

Hierbei gilt es für den Planer Folgendes zu beachten:

Die Vorschrift des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a des Baugesetzbuchs gewährt dem Eigentümer eines Gebäudes in einem sogenannten sozialen Erhaltungsgebiet einen Anspruch auf Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der – wie es im Gesetz heißt – „Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung“.

Hier steht ein Planer, genau wie der Eigentümer, vor folgender Problemlage:

Der Eigentümer will natürlich die bei der Sanierung entstehenden Kosten auf die Mieter des Gebäudes umlegen. Die grundsätzliche Umlagefähigkeit der Sanierungskosten auf die Mieter stellt im Rahmen und im Bereich eines sozialen Erhaltungsgebiets eine erhebliche Beeinträchtigung des gesetzgeberischen Ziels der Erhaltung der Zusammensetzung der sozial schwachen Wohnbevölkerung dar. Einfach ausgedrückt bedeutet dies: Mieter mit niedrigen Einkommen, die eigentlich in dem sozialen Erhaltungsgebiet verbleiben sollen, müssen wegziehen, weil sie die durch die Sanierungsmaßnahmen erheblich erhöhten Mieten nicht mehr aufbringen können.

Hierbei steht der Planer/der Eigentümer vor der Problematik, dass die Gemeinde als Genehmigungsbehörde entsprechende energetische Maßnahmen deshalb nicht genehmigt.

Denn in einem sozialen Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB bedürfen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Baugenehmigung.

Hier kann aber über § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB die Genehmigung versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten bleiben soll.

Hinweis für die Praxis

Der Planer schuldet mit der Beauftragung dem Bauherrn regelmäßig eine genehmigungsfähige Planung. Das heißt: Wird seine Planung aufgrund derartiger Kriterien abgelehnt, stehen Mängelansprüche des Auftraggebers gegenüber dem Planer im Raum, zumal dann, wenn der Planer die jeweilige Genehmigungspraxis der zuständigen Gemeinde kennt bzw. kennen muss.

Autor: Frank Thiele (Rechtsanwalt)