16.03.2016

Das neue BGB-Bauvertragsrecht kommt

Das Werkvertragsrecht des BGB ist bekanntermaßen nicht auf Bauverträge zugeschnitten. Es regelt wichtige Fragen eines Bauvertrags – z.B. Nachträge – nicht. Das hat u.a. zur Entwicklung der VOB/B geführt, die die erheblichen Lücken im BGB schließt. Bereits seit mehreren Jahren ist bekannt, dass der Gesetzgeber mittelfristig ein eigenes Bauvertragsrecht in das BGB einführen möchte. Nunmehr liegt ein Referentenentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts vor. Dieser ist auf der Internetseite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz (www.bmjv.de) abrufbar.

Der Entwurf enthält eine ganze Reihe neuer Vorschriften und Änderungen. Die Neuregelungen gliedern sich in

  • ein Bauvertragsrecht,
  • ein Verbraucherbaurecht,
  • ein Bauträgervertragsrecht,
  • Regelungen zum Kauf von Baustoffen.
  • Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag.

Dazu im Einzelnen:

 

Das neue Bauvertragsrecht

Die wichtigsten Regelungen des neuen Bauvertragsrechts sind:

  • Der Auftraggeber erhält nunmehr ein einseitiges Anordnungsrecht für geänderte und zusätzliche Leistungen (ähnlich § 2 Abs. 5 und § 2 Abs. 6 VOB/B). Dabei muss der Auftragnehmer einer Anordnung nur nachkommen, soweit ihm dies zumutbar ist. Solange sich die Parteien noch nicht über die Zumutbarkeit geeinigt haben, kann der Auftragnehmer grundsätzlich die Ausführung des Nachtrags verweigern. Dem Auftraggeber steht allerdings die Möglichkeit zu, die Ausführung per einstweiliger Verfügung eines Gerichts zu erzwingen. Die Anordnung einer geänderten bzw. zusätzlichen Leistung führt natürlich zu einem Vergütungsanspruch des Auftragnehmers. Dabei soll die Vergütung im Regelfall nach der Urkalkulation erfolgen (wie schon beim VOB/B-Vertrag).

 

Kommentar: Die Aufnahme eines Anordnungsrechts in das BGB war überfällig. Die konkrete Ausgestaltung erscheint zweifelhaft. Bestreitet der Auftragnehmer die Zumutbarkeit der Nachtragsleistung, so soll eine gerichtliche Entscheidung Abhilfe bringen. Das wird nicht etwa zu einer Verringerung der Rechtsstreitigkeiten, sondern zu einer Erhöhung führen. Das kann nicht im Sinne des Gesetzgebers sein. Außerdem ist die – schon aus der VOB/B bekannte – Ermittlung der Nachtragsvergütung aus der Ursprungskalkulation unnötig kompliziert.

 

  • Das Recht zur Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund (so z.B. geregelt in § 8 VOB/B) wird nunmehr auch gesetzlich geregelt.
  • Die Bauhandwerkersicherheit gemäß § 648a BGB (a.F.) wird in der Höhe beschränkt. Nunmehr kann der Auftragnehmer nicht mehr 110 % seines Vergütungsanspruchs, sondern nur noch 20 % verlangen können, wenn er Abschlagszahlungen verlangt bzw. diese vereinbart sind. Werden keine Abschläge gefordert, bleibt der Anspruch auf eine Sicherheit in Höhe von 110 % bestehen.

 

Kommentar: Es war nach der alten Rechtslage nicht ganz einsehbar, weshalb dem Auftragnehmer eine Sicherheit in Höhe von 110 % seines Vergütungsanspruchs zustehen sollte. Dies angesichts der Tatsache, dass kaum ein Auftragnehmer tatsächlich mit 100 % der Bauleistung komplett in Vorleistung geht. Die Beschränkung auf 20 % könnte letztlich auch für Auftragnehmer sinnvoll sein. Denn der Auftraggeber wird viel eher bereit und in der Lage sein, eine Sicherheit in dieser Höhe zu stellen.

 

  • Im Falle der Abnahmeverweigerung kann der Auftragnehmer zumindest eine Zustandsfeststellung verlangen.
  • Setzt der Auftragnehmer eine Frist zur Erklärung der Abnahme, so treten die Abnahmewirkungen nunmehr ein, wenn der Auftraggeber innerhalb der Frist der Abnahme nicht unter Angabe konkreter Mängel widerspricht.

 

Verbraucherbaurecht

Wird der Bauvertrag mit einem Verbraucher (privater Häuslebauer) geschlossen, so sollen zukünftig zu dessen Gunsten folgende Schutzvorschriften gelten:

  • Den Auftragnehmer trifft eine Pflicht zur Anfertigung einer Baubeschreibung mit gesetzlich definierten Mindestinhalten. Die Baubeschreibung muss alle wesentlichen Eigenschaften des Bauwerks in klarer und verständlicher Weise beschreiben. Unklarheiten und Lücken gehen im Zweifel zulasten des Bauunternehmers.
  • Der Auftragnehmer soll Abschlagszahlungen nur bis maximal 90 % erhalten. Dem Auftraggeber/Verbraucher soll eine Sicherheit in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung zustehen.
  • Für den Verbraucher werden vereinfachte Widerrufsmöglichkeiten und Sonderkündigungsrechte vorgesehen.

 

Bauträgervertragsrecht

  • Die bereits oben erwähnte Baubeschreibung muss beim Bauträgervertrag bereits frühzeitig, nämlich bei Beginn der Vertragsverhandlungen mit dem Kunden übergeben werden.
  • Es wird gesetzlich geregelt, dass die Bauleistungen im Werkvertragsrecht und der Erwerb des Grundstücks dem Kaufvertragsrecht unterliegen.

 

Kauf von Baustoffen

  • Hier sollen Bauunternehmen besser geschützt werden. Haben diese mangelhaftes Baumaterial gekauft und verbaut, so sollen sie leichter Regress beim Baustofflieferanten halten können, insbesondere auch im Hinblick auf die Aus- und Einbaukosten bei der Mängelbeseitigung.

 

Architekten- und Ingenieurvertragsrecht

  • Hier ist eine Art Vorvertrag vorgesehen, nach dem Planer zunächst einmal den Willen und die Vorstellungen (also das Ziel) des Auftraggebers ermitteln und nur insoweit planen und beraten sollen. Am Ende dieser „Zielfindungsphase“ steht dem Bauherrn ein Sonderkündigungsrecht zu.
  • Die Inanspruchnahme des Architekten/Ingenieurs bei Bauwerksmängeln soll erschwert werden. Zunächst einmal soll der Auftraggeber verpflichtet sein, den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Erst hiernach kann er den Architekten/Ingenieur in die Haftung nehmen.

 

Umsetzung des Referentenentwurfs

Der Referentenentwurf wird in den nächsten Monaten in der Öffentlichkeit und in den Gremien diskutiert werden. Änderungen sind noch zu erwarten. Ob und welche der oben vorgestellten gesetzlichen Regelungen letztendlich tatsächlich umgesetzt werden, ist derzeit noch nicht abschließend klar.

Mit der Umsetzung des Gesetzes ist frühestens im Sommer 2016 zu rechnen. Da im Gesetz dann noch eine etwa halbjährliche Umsetzungsfrist vorgesehen ist, ist mit der Geltung des neuen Bauvertragsrechts nicht vor Anfang 2017 zu rechnen.

Autor: Markus Fiedler (Rechtsanwalt)